Tri različne vrste pristopov ali metod za izvedbo ocenjevanja so stroški, primerjava trga in dohodkovni pristopi. Ti pristopi so ekonomski modeli, ki predstavljajo različne načine ocenjevanja vrednosti nepremičnine. Cenilci s svojim strokovnim znanjem določijo pristop, ki je najbolj relevanten za zadevno vrsto nepremičnine. Vrednotenje nepremičnin je bolj tehnika kot dejanska vaja, ocenjevalni pristop pa zagotavlja kontekst, v katerem cenilec poda svoje strokovno mnenje.
Vrednost nepremičnine je mogoče dokončno ugotoviti šele, ko je nepremičnina prodana. Dokler se ne izvede dejanski nakup, da se ugotovi cena, ki jo dejanski kupec plača na odprtem trgu, je vsakršna razprava o vrednosti nepremičnine špekulativna. Ocenjevanje poskuša uporabiti modele vrednotenja za oceno, koliko je nepremičnina vredna ali bi se prodala v določenih okoliščinah. Vrednost nepremičnine ni vedno enaka ceni, ki bi jo kupec plačal v trenutnih ali prihodnjih tržnih razmerah, zato je vsaka ocena zahteva strokovne presoje, ki se izda pod določenimi omejitvami.
Ena od ključnih omejitev je pristop vrednotenja. Ocenjevalec se mora odločiti, kateri ekonomski konstrukt lahko zagotovi najboljšo oceno vrednosti. Odločitve o uporabi enega pristopa ocenjevanja namesto drugega so pogosto odvisne od vrste zadevne nepremičnine in konteksta, v katerem se cenitev izvaja. Zelo redko je samo en cenilni pristop edini način vrednotenja nepremičnine.
Stroškovni pristop ugotavlja vrednost tako, da se določi dejanski nadomestni strošek nepremičnine. Upošteva stroške nakupa zemljišča in ponovi izboljšave z uporabo trenutno razpoložljive delovne sile in materiala. Ta pristop ocenjevanja se najpogosteje uporablja za edinstveno premoženje in zavarovalnice pri strukturiranju izplačila izkupička police. V tem primeru vprašanje vrednotenja ni, za kaj bi nepremičnina prodala na odprtem trgu, ampak kaj bi lastnik potreboval za obnovo natančne strukture.
Primerjava trga ali pristop primerljive prodaje se uporablja za vrednotenje enodružinskih stanovanj. Ugotavlja vrednost s primerjavo nepremičnine s podobnimi nepremičninami, ki so bile nedavno prodane na lokalnem trgu. Vsak kos nepremičnine je funkcionalno in situacijsko edinstven in nobena primerjava podobnih nepremičnin ne more v celoti določiti verjetne prodajne cene. Cenilci po svoji najboljši presoji izberejo primerljive nepremičnine in ocenijo tržno vrednost na podlagi dejanske prodaje.
Dohodkovni pristop določa vrednost nepremičnine na podlagi ekstrapolacije vrednosti sedanjega in prihodnjega toka prihodkov nepremičnine. Ta pristop ocenjevanja se najpogosteje uporablja za vrednotenje poslovnih nepremičnin, kot so večstanovanjske stavbe. Cenilci vzamejo na primer najemnino in uporabijo njeno trenutno vrednost, verjetno stopnjo prostih mest in verjetna stopnja se sčasoma poveča, da dosežejo strokovno mnenje o vrednosti nepremičnine.