HELOC ali kreditna linija lastniškega kapitala je vrsta hipotekarnega posojila. Kot pri vseh vrstah posojil, boljši so obrestna mera in pogoji posojila, manj bo moral posojilojemalec plačati posojilodajalcu v času trajanja posojila. Če želite razumeti, kako pridobiti najboljše obrestne mere HELOC, je morda koristno razumeti, kako deluje kreditna linija domačega kapitala.
Ko posojilojemalec odpre HELOC, ima dostop do lastniškega kapitala v svojem domu. Lastniški kapital je razlika med vrednostjo nepremičnine in tem, kar je dolgovano. Dom, ki je trenutno vreden 100,000 USD (USD) s hipotekarnim posojilom v višini 75,000 USD, ima 25,000 USD lastniškega kapitala.
Kreditna linija domačega kapitala deluje podobno kot kreditna kartica. Posojilojemalec s 25,000 USD lastniškega kapitala v svojem domu lahko vzame kreditno linijo domačega lastniškega kapitala v višini do 25,000 USD. Ko je HELOC odprt, lahko posojilojemalec dostopa do sredstev do največjega zneska kreditne linije. Tako kot kreditna kartica se posojilojemalcu zaračunavajo obresti za kateri koli znesek, do katerega dostopa iz kreditne linije. Če ni dostopa do nobenega zneska in je na voljo celoten znesek HELOC, posojilojemalec na splošno ne plača obresti.
Kjer se razlikuje od kreditne kartice, je pri HELOC posojilojemalec sposoben dostopati do sredstev le za določen čas. To se imenuje obdobje žrebanja. Ko ta rok poteče, sredstva niso več dostopna in posojilojemalec mora odplačati zapadli znesek.
Za najboljše obrestne mere HELOC mora posojilojemalec imeti pozitivno kreditno zgodovino in dobro kreditno oceno. Medtem ko sta bonitetna ocena in zgodovina pomemben dejavnik pri vseh hipotekarnih posojilih, je to še posebej pomembno pri HELOC. Razlog za to je, da je HELOC običajno druga hipoteka na stanovanju in se šteje za podrejeno prvi hipoteki. Če posojilojemalec ne izplača hipoteke in je posojilodajalec prisiljen zapleniti in prodati dom, ima posojilodajalec, ki ima prvo hipoteko, prvo pravico do katerega koli od sredstev od prodaje stanovanja.
Če po poplačilu prvega imetnika hipoteke ostanejo prihodki, se plača posojilodajalec s podrejeno hipoteko. Pogosto se posojilodajalec s podrejeno hipoteko ne poplača v celoti ali sploh ne, kar povzroči finančno izgubo za posojilodajalca. Zaradi tega je HELOC bolj tvegano posojilo za posojilodajalca kot običajna hipoteka. Zato ima posojilodajalec na splošno strožje kreditne zahteve za HELOC kot za običajno posojilo.
Da bi dosegli najboljše cene HELOC, je pomembno tudi imeti lastniški kapital v domu. Posojilodajalci gledajo na nekaj, kar je znano kot posojilo do vrednosti (LTV) in kombinirano posojilo glede na vrednost (CLTV). Vrednost posojila se izračuna tako, da se znesek hipotekarnega posojila deli z vrednostjo stanovanja. Na primer, če je hipotekarno posojilo enako 80,000 USD in je vrednost doma 100,000 USD, ima hipotekarno posojilo LTV 80%.
CLTV se izračuna tako, da seštejemo vsa posojila, povezana z nepremičnino, in to število delimo z vrednostjo nepremičnine. Če ima dom prvo hipoteko 80,000 USD in drugo hipoteko 10,000 USD, bi bil CLTV enak 90%. Za najboljše obrestne mere HELOC je koristno imeti nižje zneske LTV in CLTV, saj višji kot sta ti dve številki, večje je tveganje za posojilodajalca. Številni posojilodajalci imajo celo najvišje vrednosti LTV in CLTV za svoja posojila.
Nazadnje, posojilojemalca, ki želi najti najboljše obrestne mere HELOC, spodbujamo, da si vzame čas za raziskovanje in preuči vrsto različnih posojilodajalcev. Priporočljivo je, da posojilojemalec obvesti potencialne posojilodajalce, da išče naokoli in išče najboljšo obrestno mero in pogoje. Številna spletna mesta ponujajo seznam trenutnih obrestnih mer, ki jih ponujajo veliki posojilodajalci, nekatera pa bodo celo poslala zahteve strank za posojila različnim posojilodajalcem, kar bo povzročilo, da posojilodajalci tekmujejo med seboj za posel.