Odložene obresti so vse obresti, ki se obračunajo na preostanek posojila, kadar pogoji posojilne pogodbe omogočajo, da je naslednje zapadlo plačilo nižje od zneska zapadlih obresti. To vrsto dogovora včasih najdemo v tako imenovani hipoteki z nastavljivo obrestno mero ali ARM. Možno je tudi, da je hipoteka s fiksno obrestno mero strukturirana z rezervacijami, ki omogočajo odložene obresti. Ko odložene obresti povzročijo povečanje stanja posojila, to ustvari situacijo, znano kot negativna amortizacija, saj se stanje zaradi plačila ni zmanjšalo.
Eden najpreprostejših načinov za razumevanje delovanja odloženih obresti je razmisliti o hipoteki s prilagojeno obrestno mero, ki vključuje to funkcijo. Če je možnost plačila obresti za posojilo 1000 USD (USD) in pogoji dovoljujejo znižano plačilo v višini 800 USD, to ustvari situacijo, v kateri bo znižanje plačila povzročilo dodajanje 200 USD na glavnico posojila. Običajno ni zahteve, da mora dolžnik plačati nižje in posledično povečati stanje; se lahko odloči, da se odpove ponudbi odloženih obresti in plača celotno plačilo. To je zato, ker uveljavljanje opcije odloženih obresti na ARM poveča možnost, da se mesečna plačila povečajo na neki prihodnji točki življenjske dobe hipoteke.
Hipoteke s fiksno obrestno mero, ki vključujejo funkcijo odloženih obresti, se pogosto imenujejo hipoteke s postopnim plačilom. Tako kot pri hipoteki z nastavljivo obrestno mero tudi hipoteka s postopnim plačilom omogoča možnost občasnega znižanja mesečnega plačila. Čeprav je ta ureditev lahko koristna, če so sredstva omejena, povečuje tudi možnosti, da se bodo redna mesečna plačila pozneje povečala. Iz tega razloga je pomembno, da odložene obresti izkoristite šele po preučitvi morebitnega prihodnjega vpliva, ki ga bo imela odločitev na mesečni proračun.
Uporaba odloženih obresti v hipotekarnih pogodbah ni nenavadna. To vrsto obresti je mogoče najti tako v stanovanjskih kot poslovnih hipotekah, ki so izdane v mnogih državah po svetu. Če se uporablja najbolje, lahko ureditev omogoča ureditev plačila dolžniških obveznosti tako, da je vpliv na samo posojilo minimalen, hkrati pa omogoča dolžniku, da se izogne zamudnim pristojbinam ali drugim kaznim, povezanim z obveznostmi, ki niso hipoteka.