Komercialni hipotekarni vrednostni papirji so vrsta naložbe, pri kateri dohodek prihaja iz plačil hipoteke. Hipoteke so namenjene poslovnim nepremičninam, kot so poslovne zgradbe in tovarne, in ne stanovanjskim. To teoretično zmanjšuje tveganje za vlagatelje, saj je verjetnost, da bodo posojilojemalci komercialnih hipotekarnih posojil predčasno odplačali posojila, manjša kot pri stanovanjskih posojilojemalcih.
Varščina, zavarovana s hipoteko, vključuje hipotekarne posojilodajalce, kot so banke, ki prodajajo pravice do prejema odplačil za več posojil. Ta posojila se nato zapakirajo skupaj, tako da ima vsak vlagatelj delež v celotnem paketu, ki zajema več hipotek. Cilj tega je zmanjšati tveganje za vlagatelje zaradi neplačila hipoteke posameznih posojilojemalcev. Tehnika pakiranja pomeni, da ima določeno neplačilo le majhen učinek na skupni prihodek od odplačil, ta majhen učinek pa se deli med številne vlagatelje. Vendar pa obstaja nekaj pomanjkljivosti; embalaža pomeni, da je lahko težje natančno oceniti celotno tveganje najetih posojil kot celote.
Ena najpomembnejših razlik med komercialnimi hipotekarnimi vrednostnimi papirji in vrednostnimi papirji, zavarovanimi s stanovanjsko hipoteko, je vprašanje predčasnega odplačila. Ko hipotekarni posojilojemalec predčasno odplača neporavnani znesek, je skupni dohodek posojilodajalca manjši. To je zato, ker posojilodajalec kljub kaznim predčasnega odkupa še vedno izgubi prihodnja plačila obresti, ki lahko pogosto presežejo sam znesek posojila. Pri hipotekarnem vrednostnem papirju to izgubo nosijo vlagatelji, ki dobijo nižji dohodek od pričakovanega.
Vsaj v Združenih državah je pri komercialnih hipotekah na splošno bolj verjetno, da bodo imele strme kazni za predčasno odplačilo, zaradi česar je manj verjetno, da bodo posojilojemalci izbrali to možnost. V nekaterih primerih se lahko posojilojemalcem v kakršnih koli okoliščinah celo prepreči predčasno odplačilo posojila ali pa je lahko zaklenjen za določeno število let, preden je upravičen do predčasnega odplačila. Te omejitve tako znižujejo tveganje izgub v zvezi s predplačilom vlagateljev v komercialne hipotekarne vrednostne papirje.
V nekaterih primerih lahko komercialni hipotekarni vrednostni papirji koristijo osnovni hipotekarni klavzuli. To pomeni, da posojilojemalec ne more preprosto plačati gotovine, da bi prej odplačal posojilo. Namesto tega mora posojilojemalec posojilodajalcu priskrbeti varnostni produkt v enakovredni vrednosti, običajno v obliki zakladnih menic ali zapisov. Vlagatelji bodo nato pridobili obresti za te vrednostne papirje, kar daje zelo zanesljiv in stalen dohodek. V nekaterih primerih odplačevanje posojila ni obvezno za posojilojemalca, temveč je alternativa predčasnemu odplačilu posojila v gotovini.