Izvedeni finančni instrument je posebna vrsta finančnega instrumenta, pri katerem vrednost izvedenega finančnega instrumenta niha glede na spremembe nepremičninskih sredstev. Pogodbe, ki zajemajo takšne izvedene finančne instrumente, so običajno napisane na podlagi indeksov nepremičnin; dobro oblikovani, široko zasnovani indeksi so ključnega pomena za te vrste finančnih transakcij. Te transakcije so precej zapletene, zato so običajno korporacije ali izkušeni vlagatelji tisti, ki uporabljajo izvedene finančne instrumente. Primeri izvedenih finančnih instrumentov na nepremičnine so terminske pogodbe, zamenjave skupnega donosa ali obveznice z izvedenim finančnim instrumentom v strukturi obveznic.
Terminske in terminske pogodbe so najpogostejši posli z izvedenimi finančnimi instrumenti. V tipični prihodnji pogodbi se vlagatelj dogovori o plačilu določenega zneska v določenem prihodnjem času. Drugi vlagatelj bo nato plačal večkratnik dogovorjenega indeksa nepremičnin. Ta večkratnik je določen. Poenostavljen način gledanja na to je, da vsaka stranka stavi na drugačen prihodnji finančni izid.
Nekateri vlagatelji v poslovne nepremičnine uporabljajo strategije, kot so zamenjave. Ti plačujejo na podlagi indeksa obrestnih mer. Nepremičninski izvedeni finančni instrumenti omogočajo vlagateljem, da so na trgu nepremičnin, ne da bi jim bilo treba dejansko kupovati in prodajati zgradbe. Iz tega razloga je še en izraz za trgovanje z nepremičninskimi izvedenimi finančnimi instrumenti sintetične nepremičnine.
Če ima vlagatelj nepremičnino za najem in posojilo s fiksnimi plačili, razlike v višini najemnine, ki jo lahko zaračuna, pomeni, da teh plačil morda ne bo mogel pokriti z zneskom dohodka, ki ga prejme od nepremičnine. Uporaba izvedenih finančnih instrumentov lahko pomaga pri soočanju s to možnostjo; investitor lahko izkoristi nihanje vrednosti stavbe, ne da bi jo moral prodati. Najemnine se pogosto dvigujejo in znižujejo z vrednostmi nepremičnin, zato lahko izvedeni finančni instrumenti pomagajo zagotoviti dodaten dohodek v času, ko je najemnina nizka. Težava pri tem je v odločitvi, kateri derivat je najbolje uporabiti.
V bistvu imata finančne transakcije z izvedenimi finančnimi instrumenti na nepremičnine dve nasprotni stranki, ki zamenjata gotovino na podlagi vrednosti dogovorjenega indeksa. Priporočljivo je, da vlagatelji v nepremičnine uporabljajo samo enostavne izvedene finančne instrumente in tiste, ki se tesno ujemajo z zadevnimi fizičnimi lastnostmi, saj vlagatelji, ki vlagajo v zapletene izvedene finančne instrumente, tvegajo bankrot. Če pa se uporablja previdno, lahko izvedeni finančni instrumenti pomagajo stabilizirati poslovne nepremičnine in pomagajo zaščititi pred prisilno prodajo.
Združeno kraljestvo je vodilno v svetu pri uporabi nepremičninskih izvedenih finančnih instrumentov. Najpogostejši indeks, ki se v Združenem kraljestvu uporablja za poslovne nepremičnine, je Invest Property Databank. Ta indeks se uporablja tudi v več drugih državah, vključno z Avstralijo, Nemčijo, Švico, Francijo, Italijo in Švico. Pomembno je, da so indeksi, ki se uporabljajo pri poslih z izvedenimi finančnimi instrumenti, zanesljivi. V Združenih državah se najpogosteje uporabljata indeksa Nacionalnega sveta za zaupanje v naložbe v nepremičnine in indeks Standard and Poor’s.