Delnice REIT so delnice v investicijskem skladu za nepremičnine (REIT). Kongres Združenih držav je leta 1960 ustanovil REIT in z njimi delnice REIT. Nepremičninski sklad je institucija, na kateri temelji delnica, delničarji pa prejemajo dividende na podlagi dobička sklada. Institucija mora izpolnjevati več zahtev, da je REIT, v zameno pa pridobi možnost izogibanja davkom od dohodkov pravnih oseb. REIT dajejo posameznim vlagateljem možnost vlaganja v sredstva, ki sicer ne bi bila dostopna.
Da se institucija kvalificira kot REIT, mora imeti ustrezen portfelj sredstev. REIT so nepremičninske institucije. Imajo lahko različne portfelje, vendar mora biti 75 odstotkov njihovega premoženja v nepremičninah. Ta kategorija omogoča določeno prilagodljivost, saj nepremičninska sredstva ne vključujejo le dejanskih nepremičnin, temveč tudi najemnine in hipoteke. Iz virov, ki niso povezani z nepremičninami, lahko ustvari največ 20 odstotkov dividend in obresti.
REIT so usmerjeni k individualnim vlagateljem, zato se morajo izogibati prevladi velikih vlagateljev nad svojimi delnicami. Obstajata dva preizkusa, ki ju mora izpolniti REIT, ki se nanašata na število delničarjev. Za prestanek testa 100 delničarjev mora imeti delnice v REIT vsaj 100 edinstvenih delničarjev. Da bi opravili test 5/50, pet ali manj posameznikov ne sme imeti več kot 50 odstotkov delnic REIT v drugi polovici proračunskega leta. Institucija se lahko pri komisiji za borzo vrednostnih papirjev registrira kot REIT, ne glede na to, ali se z njo javno trguje, vendar mora opraviti oba preizkusa delničarjev.
Eden od razlogov, zakaj bi se nepremičninska družba lahko odločila za registracijo kot REIT, je davčni status, ki ga registracija podeli podjetju. REIT so imuni na davke pravnih oseb, dokler so v skladu z določenimi predpisi. REIT lahko zadrži le 10 odstotkov svojega obdavčljivega dohodka za kritje stroškov poslovanja. Svojim delničarjem mora izplačati najmanj 90 odstotkov obdavčljivega dohodka v obliki denarnih dividend. Posledično lahko imetniki delnic REIT pričakujejo visoka izplačila dividend.
REIT posameznikom omogočajo dostop do sektorjev, ki prej niso bili na voljo. Vlaganje v nepremičnine zahteva veliko začetno naložbo, zato so na nepremičninskem trgu prevladovali veliki vlagatelji. Delnice REIT so instrumenti, ki delijo naložbe v nepremičnine na delnice, ki so v dosegu zasebnih vlagateljev. Z odpiranjem novih sektorjev delnice REIT povečajo sposobnost posameznih vlagateljev za diverzifikacijo svojih portfeljev.