Glavna vloga hipotekarnega svetovalca je voditi kupce nepremičnin skozi hipotekarni postopek. Svetovalec bo ocenil kupčevo celotno finančno stanje, da bi dal priporočila glede vrste hipoteke, ki je primerna, in bo deloval kot kupčev zagovornik pri pogajanjih in dokončnem oblikovanju hipotekarnih pogojev. Hipotekarni svetovalci naredijo hipotekarni postopek bolj dostopen in razumljiv za vrsto strank, od tistih, ki kupujejo stanovanje prvič, do podjetij, ki se želijo preseliti ali razširiti.
Nakup nepremičnin je pogosto eden najdražjih – in najbolj zapletenih – podvigov, ki se jih lotijo družine in podjetja. Večino časa mora kupec, da zaključi prodajo, zagotoviti hipoteko. Hipoteke so na voljo v različnih oblikah in pridobivanje hipoteke, ki ima najboljše obrestne mere in pogoje, je lahko zmedeno. Primarna vloga svetovalca je pomagati kupcu izbrati hipoteko, ki je najboljša za njegovo ali njeno posamezno situacijo.
Prva stvar, ki jo bo naredil hipotekarni svetovalec, je, da se sestane s potencialno stranko, da se pogovori o posebnostih želene nepremičnine in vključenih financah. Nato se bo sprehodil skozi različne hipotekarne možnosti, pri čemer bo dal priporočila o dolžini hipotekarnega obdobja, vrsti obrestne mere in znesku osnovne obrestne mere, ki bi bil najbolj primeren. V mnogih pogledih so ti izračuni nekoliko subjektivni. Odvisne so od tega, koliko denarja lahko kupec odloži, in od obrisov lokalnega nepremičninskega trga, med drugim.
Hipotekarni svetovalci so običajno usposobljeni za finančno svetovanje, ponekod pa morajo imeti posebne certifikate ali licence. To je predvsem posledica tega, kako občutljivo je pogosto delo hipotekarnega svetovalca. Svetovalci neposredno sodelujejo s hipotekarnimi posojilodajalci v imenu svojih strank in pogosto sodelujejo v velikih finančnih transakcijah v imenu svojih strank.
Različne vrste hipotek zahtevajo različno strokovno znanje in različne storitve. Tako je velik del dejanskega dela hipotekarnega svetovalca odvisno od področja, na katerem deluje. Večino časa se bo svetovalec za stanovanjske hipoteke osredotočil samo na družinske hiše ali stanovanja na določenem omejenem geografskem območju. Prav tako bo svetovalec za poslovne hipoteke svojo prakso omejil na nepremičnine podjetij in s tem povezane hipotekarne pomisleke.
Obseg vloge hipotekarnega svetovalca včasih oblikuje tudi to, za koga hipotekarni svetovalec dela. Če je svetovalec zaposlen pri nepremičninskem posredniku ali banki, bo morda lahko priporočil hipotekarne storitve določenega števila posojilodajalcev. Morda ima več svobode pri ogledu širokega spektra hipotekarne možnosti kot neodvisni hipotekarni svetovalec. Sodelovanje z obema vrstama svetovalcev ima prednosti in slabosti.