Zemljiška služnost daje osebi, bitju ali stvari pravico, da stopa ali posega v zemljišče, ki je v lasti nekoga drugega. Običajne služnosti vključujejo dostop do tuje lastnine za dostop in izstop, namestitev komunalnih vodov ali kanalizacijskih cevi, dostop do naravnih izvirskih vodnih virov, nujna popravila ograj ali zemeljskih drsnikov ali omogočanje prehoda čredam ali skupini živali. Na podeželju se redno dodeli zemljiška služnost, da oseba pride do svojega doma, ki sicer nima izhoda na morje.
Pred nakupom parcele ali stanovanja je pomembno, da pri oddelku za javna dela ali uradu javnih evidenc preverite, ali obstaja zemljiška služnost na nepremičnini. Ker se služnosti prenesejo ob vsaki prodaji zemljišča ali premoženja, so včasih več let neopažene. Lahko pa se pojavijo, če lastnik nepremičnine namerava bistveno spremeniti zemljišče z namestitvijo vroče kopeli ali bazena ali gradnjo nove ograje. Služnosti prepovedujejo kakršno koli gradnjo na njih in zahtevajo uradno opustitev nepremičnine ali lastnika stanovanja, da lahko nadaljuje s svojim projektom.
Obstaja več različnih vrst zemljiške služnosti. Včasih zemljiško služnost narekujejo obstoječe listine in listine; drugi nastanejo z dodatki k sveže dogovorjenim listinam o lastništvu in zakupu nepremičnin. Večina skupnosti, okrožij in mest ima svete za javna dela, pregled načrta in rabe zemljišč, ki pregledujejo prošnje državljanov za služnostne pravice in oprostitev služnosti.
Predpisna služnost je najbolj asertivna in agresivna vrsta. Običajno gre za zahtevo, ki temelji na trditvi, da je predmetno nepremičnino oseba uporabljala pet let neprekinjeno brez vednosti ali soglasja lastnika. To je pogosto primer, ko nekdo hodi ali teče na oddaljenem ali podeželskem območju in prečka zemljišče, ki se nahaja med ali v bližini javnih zemljišč. Služnost nujne ali lastniške služnosti je podobna in omogoča dostop do neobalnih zemljišč glede na potrebe zemljišča ali lastnika stanovanja.
Druge služnosti se podelijo glede na določene meje. Včasih so meje natančno navedene, na primer »100 čevljev (3048 cm) v širino vzdolž vzhodne posesti do sprednje ceste«, drugič pa so izrazi precej nejasni, na primer »po vitki poti, ki sega do bodeča žičnata ograja.” V drugih primerih so navodila o služnosti precej splošna, na primer »zagotavljanje dostopa do jahalne ograde Phillips« in se redno imenujejo lebdeča služnost. V stanovanjskih soseskah so negativne služnosti pogoste, ko se pričakuje novogradnja, ki bo blokirala poglede ali razglede obstoječih stanovalcev.
Služnostne težave so najpogostejše med lastniki sosednjih nepremičnin. Redno se rešujejo na javnih obravnavah in pravno evidentirajo za nadaljnjo uporabo. Ko so ustrezno vpisane v evidenco lastnikov nepremičnin, ostanejo služnostne pravice nedotaknjene in se s pogodbami, listinami, oporoko in zakoniki prenašajo na prihodnje generacije.