Poznan tudi kot prehodni najem ali neto najem, zaprti najem je vrsta najemne pogodbe, ki najemnika ne zavezuje k nakupu nepremičnine v času, ko pogodba poteče. Ta vrsta pogodbe omogoča najemniku, da oceni trenutno vrednost nepremičnine ob izteku najema in ugotovi, ali se je nepremičnina med potekom pogodbe povečala ali amortizirala. Če se je vrednost nepremičnine zmanjšala, lahko najemnik preprosto prekine razmerje in si poišče nova stanovanja. V primerih, ko se je nepremičnina podražila, se lahko najemnik odloči za izvajanje določb v najemni pogodbi, ki omogočajo dokončanje nakupa nepremičnine.
Čeprav obstajajo razlike v načinu pisanja zaprtega najema, osnovni model zahteva izračun pričakovane vrednosti nepremičnine na koncu najemne pogodbe. Na primer, če je zadevna nepremičnina vozilo, je lahko ocena predvidene vrednosti ob koncu najema polovica prvotne nakupne cene. Ta ocenjevalna številka se uporablja za izračun zneska mesečnih plačil, tako da lahko najemnik ob koncu najema lastniku plača predvideno vrednost in tako popolnoma poseduje vozilo.
Tu je najem zaprtega tipa pomembna možnost za najemnika. Če se je vozilo amortiziralo nad pričakovanji, se lahko najemnik odloči, da ob koncu najema ne bo izkoristil svoje možnosti nakupa. Namesto tega lastnik obdrži polni naslov. Če se najemnik odloči za nakup vozila kljub dodatni amortizaciji, bo lastniku plačal vrednost, ki je bila predvidena in uporabljena za strukturo najemne pogodbe, pri čemer bo dejansko plačal več za vozilo, kot je dejansko vredno. Večinoma je veliko bolj verjetno, da bo najemnik vozilo preprosto vrnil lastniku in poiskal drug prevoz.
Obstajajo primeri, ko isti model velja za druge vrste premoženja, vključno z nepremičninami. Tu lahko najemojemalec dejansko uporabi situacijo zaprtega najema za zavarovanje premoženja, ki presega pričakovano vrednost v času začetka veljavnosti najema. Glede na to, kako so zapisane določbe najema, ima lahko najemnik možnost nakupa nepremičnine v višini, ki je bila predvidena na začetku najema. To pomeni, da če je nepremičnina ocenjena za približno dvajset odstotkov več, kot je bilo predvideno, lahko najemnik uveljavi opcijo in kupi nepremičnino po nižji projekciji, namesto po trenutni tržni vrednosti.
Ker za model zaprtega najema veljajo lokalni predpisi, je pomembno vedeti, katere pogoje in določbe ureja lokalna zakonodaja. Na nekaterih območjih najemnik morda ne bo imel možnosti nakupa po nižji predvideni vrednosti, če je vrednost nepremičnine presegla prejšnja pričakovanja. Kot pri vsaki vrsti pravne pogodbe je pomembno razumeti, kako bi se vsaka določba v pogodbi uporabljala v različnih scenarijih, preden se kdaj zavežete.