Uporaba nepremičnin je proces, ki se pogosto uporablja pri ocenjevanju komercialnih in stanovanjskih hipotek v smislu kvalificiranja nepremičnine za hipoteko glede na to, kako posojilodajalec nepremičnino razvrsti. V mnogih primerih bo ta razvrstitev vplivala na znesek hipotekarnega posojila in na obrestno mero, ki se uporablja. To je zato, ker je določanje uporabe nepremičnine pomembno za proces ocenjevanja stopnje tveganja, ki ga bo posojilodajalec prevzel, če bo hipoteka odobrena, kar olajša podaljšanje pogojev, ki pomagajo ohraniti to tveganje znotraj in sprejemljivega obsega.
Ko gre za stanovanjske hipoteke, uporaba nepremičnin pogosto zahteva razvrstitev nepremičnine v eno od treh kategorij. Oznaka primarnega prebivališča pomeni, da bo posojilojemalec dom uporabljal kot svoj stalni naslov. Če je nepremičnina določena kot drugi dom, to pomeni, da čeprav bo posojilojemalec nepremičnino občasno uporabljal, v nepremičnini ne bo stalno živel. Počitniške hiše so primer nepremičnine, ki jo lahko uvrstimo v to kategorijo.
Tretji razred, ki se uporablja pri opredelitvi uporabe nepremičnin, je znan kot nepremičnine, ki jih zasedajo nelastniki, ali naložbene nepremičnine. To bi vključevalo nepremičnine, ki so kupljene kot sredstvo za ustvarjanje dohodka z dajanjem v najem ali najem nepremičnine. Najemniške hiše, kot so enojna stanovanja ali duplekse, sta dva primera naložbenih nepremičnin, ki bi spadala v to klasifikacijo.
Vsaka od teh oznak pomeni drugačno stopnjo tveganja za posojilodajalce. Na primer, če je uporaba nepremičnine določena kot primarno prebivališče, se tveganje za posojilodajalca šteje za relativno nizko. To lahko povzroči podaljšanje obrestnih mer in nižjih pogojev ob predpostavki, da ima posojilojemalec dobro bonitetno oceno. Nasprotno, če je uporaba nepremičnine določena kot naložbena ali nelastniška nepremičnina, se tveganje, ki ga prevzema posojilodajalec, šteje za večje, kar ima za posledico možnost višjih obrestnih mer in dodatnih določb v telesu posojilne pogodbe.
Opredelitev porabe nepremičnine je pomembna tudi z vidika ocene višine samega posojila. Glede na namen nepremičnine lahko posojilodajalec odobri višji znesek. Na primer, če se naložbena nepremičnina nahaja na hitro rastočem območju skupnosti in obstaja vse razloge za domnevo, da bodo enote kmalu zapolnjene in bodo ustvarile dovolj prihodkov za pokritje mesečnega hipotekarnega plačila in ustrezno vzdrževanje nepremičnine, lahko posojilodajalec biti pripravljen odobriti posojilo po vrednosti, ki je bližja trenutni tržni vrednosti, s čimer posojilojemalec lahko predloži nižjo polog.