Spremenjeni bruto najem zajema nekatere, vendar ne vse, gradbene storitve v zameno za najemnino. Ta vrsta komercialnega najema je lahko pogosta v stavbah z mešano rabo, kjer imajo najemniki različne potrebe, ko gre za storitve. Pogoji se zelo razlikujejo in se jih je mogoče pogajati na začetku pogodbe, zato je pomembno, da jih natančno pregledate in zahtevate kakršne koli prilagoditve, preden se strinjate. Odvetnik lahko pregleda spremenjeno bruto najemno pogodbo in odgovori na vsa vprašanja, ki jih ima bodoči najemnik.
Najemnina je določena v določenem znesku, ki temelji na zgradbi, trenutnih tržnih razmerah in drugih dejavnikih, ki prispevajo k temu. Ti vključujejo, katere storitve so strukturirane v najemni pogodbi; najemodajalec lahko na primer plača davke in zavarovanje ali pa je to lahko odgovornost najemnika. V spremenjeni bruto najem so lahko vključene tudi električne storitve, odmerjena voda, čiščenje in vzdrževanje. Najemodajalci lahko zavrnejo kritje storitev, če je uporaba znotraj stavbe zelo spremenljiva. Zdravilišče lahko na primer preide skozi veliko vode, v tem primeru lahko njegov spremenjeni bruto najem izključi vodo, zaradi česar morajo lastniki podjetij plačati to storitev.
To je v nasprotju z bruto najemom celotne storitve, kjer mesečna najemnina pokriva vse gradbene storitve. V zameno za najemnino najemniki uporabljajo prostor in morda lahko nekaj spremenijo, vendar jim ni treba plačati davkov, zavarovanja, komunalnih storitev, hišniških in drugih storitev. Najemnine v tej situaciji so ponavadi višje, ker mora najemodajalec nadomestiti povečane stroške vodenja stavbe. S spremenjenim bruto najemom je najemnina cenejša, vendar morajo najemniki predvideti proračun za storitve, da ostanejo operativne.
Odgovornosti je mogoče razdeliti z nekaterimi spremenjenimi bruto najemi. Pri vzdrževanju in popravilih se na primer najemodajalec lahko dogovori, da bo kril velike stroške, kot je zamenjava strehe in talnih oblog. Najemnik bi lahko bil odgovoren za barvanje sten in okrasitev ter vzdrževanje prostora v dobrem stanju. Nekatere storitve lahko spadajo v siva območja, kjer je odgovornost za plačilo nejasna; v tem primeru se lahko stranki poskušata pogajati ali skleniti dogovor, kot je delitev stroškov.
Spremenjeni bruto najem lahko poleg določanja opravljenih storitev vključuje tudi omejitve prostora. Najemodajalci lahko omejijo vrste podjetij, ki delujejo v njihovih objektih, in lahko določijo omejitve glede delovnega časa, ambientalne glasbe, dekoracije in povezanih zadev. Te omejitve so lahko uveljavljene v korist drugih najemnikov, da bo stavba izgledala in se počutila enotno.