Služnost je pravni izraz, ki pomeni, da ima oseba pravico do prehoda za določen namen na manjši del zemljišča v lasti nekoga drugega. Služnosti se lahko dodelijo iz več razlogov, na primer zaradi potrebe po kanalizaciji na nepremičnini nekoga drugega ali po potrebi po dovozu čez nepremičnino v lasti druge osebe. Služnostna listina je pisni pravni dokument, ki uveljavlja zakonsko pravico do služnosti.
Služnosti se lahko podelijo z izrecnim ali implicitnim dovoljenjem. Izrecna služnost nastane, ko je služnostna listina podeljena stranki, ki potrebuje dostop do zemljišča. Lastnik nepremičnine, na kateri je služnost, lahko da pravice tistemu, ki služnostno pravico potrebuje, in podpiše listino, lahko pa tisti, ki potrebuje služnost, odkupi pravice na njej z gotovino.
Kadar je služnost implicitna, to pomeni, da ni uradnega pisnega dokumenta, ki bi omogočal dostop. Na primer, če je lastnik hiše zadnjih petnajst let uporabljal pot na sosedovem dvorišču, da bi prišel do vhodnih vrat, ima morda implicitno služnost. Pri implicitni služnosti, dokler njegovi sosedje živijo v tem domu, mu morda ne bodo mogli preprečiti uporabe poti, saj so mu to dovolili tako dolgo, da je do tega vzpostavil implicitno zakonsko pravico.
Čeprav implicitne služnosti obstajajo, le služnostna listina zagotavlja, da bo služnost vedno obstajala. Ob prodaji nepremičnine, če je lastnik stanovanja imel implicitno služnost, mu lahko novi lastniki preprečijo uporabo zemljišča, tudi če ga uporablja več let. Po drugi strani pa ima ob prodaji nepremičnine s služnostno listino zakonsko pravico, da nadaljuje z uporabo zemljišča za navedeni namen, novi lastniki, ki to zemljišče kupijo, pa so obremenjeni s služnostno listino.
Služnostne listine so lahko za določen namen, lahko pa so splošnejše narave. Lastnik stanovanja ima lahko na primer služnostno listino, ki mu daje pravico do uporabe sosedovega dovoza kot dovoza samo za vožnjo s svojim avtomobilom. To bi pomenilo, da ima zakonsko pravico, da se s svojim avtomobilom vozi po tej poti po pogojih služnosti, nima pa zakonske pravice, da bi na njihovem dovozu postavil žar in žar.