Sintetični najem je najem, ki subjektu, ki izkorišča najem, znanemu tudi kot najemnik, omogoča določene davčne ugodnosti in premisleke o bilanci stanja. Struktura je postavljena tako, da lastnik nepremičnine ali najemodajalec dovoli najemniku nepremičnine ali najemniku pravico do upravljanja nepremičnine v zameno za plačilo najemnine. Čeprav najemnik na splošno uporablja financiranje za plačilo najemnine, se sintetični najem ne prikaže kot obveznost v bilanci stanja najemniške družbe. Poleg tega je najemnik sposoben dobiti ugodno davčno obravnavo za plačila obresti za posojilo in morebitno amortizacijo nepremičnine.
Podjetja so ves čas zelo zaskrbljena s sklepanjem poslov, ki izboljšajo njihov splošni finančni položaj. V mnogih primerih so posli lahko strukturirani na načine, ki podjetju omogočajo, da ohrani svojo bilanco stanja neokrnjeno, tudi ko prevzame veliko finančno obveznost. Ena takih ureditev je znana kot sintetični najem, ki podjetju omogoča najem nepremičnine, ne da bi bila ta v bilanci stanja prikazana kot negativna.
Glavni stranki sintetičnega najema sta najemodajalec, ki je običajno banka ali posebna družba, ustanovljena samo za namen aranžmaja, in najemnik, ki soglaša z najemom nepremičnine in z njo poslovati. Zato je ta vrsta najema včasih znana tudi kot operativni najem. V mnogih primerih najemodajalec tudi posodi denar najemniku za dokončanje dogovora, kar omogoča financiranje.
Medtem ko najem deluje, podatki o sintetičnem najemu omogočajo najemniku, da ga obdrži zunaj bilance stanja. Takšen premislek je izjemno pomemben za podjetja, ki želijo potencialnim vlagateljem pokazati močne finančne osnove. Druga pozitivna za najemnika je, da podjetje prejema tudi davčne ugodnosti za kakršno koli amortizacijo nepremičnine ali morebitne obresti, plačane posojilodajalcu za posojilo.
Pomembno je omeniti, da obstajajo določene omejitve za najem sintetičnega materiala. Na primer, strukturiran mora biti tako, da najemniku ni treba kupiti nepremičnine ob zaključku najema, čeprav lahko to stori, če želi. Poleg tega morajo biti ravni najemnine dovolj nizke, da skupni znesek plačil v času trajanja najema ne preseže 90 odstotkov tržne vrednosti nepremičnine.