Refinanciranje stanovanja je postopek zamenjave obstoječega stanovanjskega hipotekarnega posojila s popolnoma novim hipotekarnim posojilom, bodisi pri isti finančni družbi ali drugem. Obstaja veliko razlogov za refinanciranje, vključno s prihrankom denarja in hitrejšim odplačevanjem hipoteke, če naštejemo le nekaj. Hipotekarni posojilodajalci, kot so banke in kreditne zadruge, pogosto posojajo denar za refinanciranje doma, celoten postopek pa se običajno zaključi pri izbrani finančni instituciji. Preden se posojilo za refinanciranje stanovanja lahko zaključi, bo morda treba izpolniti določena merila; to zagotavlja, da je posojilojemalec sposoben plačati novo hipotekarno plačilo, in ščiti tako posojilodajalca kot posojilojemalca. Nekateri hipotekarni posojilodajalci zaračunavajo pristojbine za refinanciranje stanovanja, provizije pa se lahko razlikujejo glede na institucijo in znesek hipotekarnega posojila.
Razlogi za refinanciranje
Hipotekarno posojilo običajno vključuje dva pomembna dejavnika: trajanje hipoteke ali čas, preden je posojilo v celoti poplačano, in obrestno mero; pogosto se refinanciranje doma izvede za spremembo enega ali obeh dejavnikov. Hipotekarni pogoji so običajno določeni v številu let, najpogostejši so 15 let in 30 let. Mnogi ljudje refinancirajo, da bi podaljšali ali skrajšali obdobje hipoteke, morda zato, da bi znižali mesečna plačila ali da bi hipoteko hitreje odplačali.
Ko lastniki stanovanj pridobijo svojo prvo hipoteko, se lahko odločijo, da bodo imeli obrestno mero, ki ostane enaka v času trajanja posojila, znano kot fiksna hipoteka. Včasih lahko obrestne mere padejo pod njihovo fiksno obrestno mero, v tem primeru lahko refinanciranje zniža njihovo obrestno mero, s čimer prihrani denar vsak mesec in v času trajanja posojila.
Na primer, če bi imel lastnik stanovanja 30-letno hipoteko z 8-odstotnimi obrestmi in posojilo v višini 100,000 ameriških dolarjev (USD), bi bilo pametno poiskati refinanciranje, če bi obrestne mere padle na 6%. Prihranek v takšni situaciji bi znašal 134 USD na mesec. V času trajanja posojila bi lahko prihranki dosegli skupno 48,240 USD. Če bi bilo posojilo za 200,000 USD, bi mesečni prihranki znašali 268 USD, kar je skoraj 100,000 USD prihranka v času trajanja posojila.
Hipoteka z nastavljivo obrestno mero (ARM) ima obrestno mero, ki se občasno spreminja glede na spremembe na kreditnih trgih. Ena od prednosti ARM je, da se lahko obrestna mera včasih zniža. Po drugi strani pa se lahko obrestna mera poveča, kar nekatere posojilojemalce privabi k refinanciranju hipoteke s fiksno obrestno mero.
Poleg spremembe obrestne mere ali hipotekarnega obdobja mnogi ljudje uporabljajo refinanciranje stanovanja za odplačilo drugih posojil z visokimi obrestnimi merami. Hipotekarni dom mora biti običajno vreden več, kot se mu dolguje, da se lahko refinancira v ta namen. Možno je pridobiti tudi denar z refinanciranjem za projekte prenove doma, vendar je treba dom običajno ovrednotiti v višjem dolarskem znesku od celotnega izposojenega zneska.
Kako refinancirati
Za refinanciranje stanovanja mora lastnik stanovanja zaprositi za novo hipoteko pri hipotekarnem posojilodajalcu. Med postopkom prijave bo predmetni dom podvržen novi cenitvi, da se določi njegova vrednost, pregledana pa bo tudi kreditna datoteka lastnika stanovanja. Posojilodajalec bo naročil tudi poročilo o lastništvu nepremičnine za iskanje morebitnih drugih zastavnih pravic. V večini okoliščin bo posojilo odobreno, če so vsi predmeti odobreni.
Ko je lastnik stanovanja odobren, se običajno sreča s hipotekarnim posrednikom, običajno v pisarni posojilodajalca ali lastniške družbe, da podpiše novo hipoteko. Izkupiček novega posojila se običajno uporablja za poplačilo stare hipoteke, pa tudi morebitnih dodatnih hipotek ali zastavnih pravic na nepremičnini. V skladu s tem je edina hipoteka, ki se pokaže na stanovanju po refinanciranju, samo novo posojilo.
Provizije za refinanciranje
Postopek refinanciranja doma pogosto vključuje stroške obdelave, zneski pa se med posojilodajalci razlikujejo. Ko se odloča, ali se splača refinancirati stanovanje, mora lastnik stanovanja upoštevati dolgoročne prihranke pri refinanciranju, stroške, povezane z refinanciranjem, in dolžino časa, ko namerava lastnik stanovanja ostati v domu. Stroški, ki so običajno vključeni v refinanciranje, vključujejo: denar, porabljen za znižanje obrestne mere, pristojbine za pripravo dokumentov, pristojbine za davčne storitve, stroške naslova, pristojbine za cenitev in druge stroške posojilodajalca.