Podjetja lahko obračunavajo najemne pogodbe kot stroške poslovanja ali kapitalske naložbe. Odločitev vpliva na računovodske izkaze družbe in se lahko z njo manipulira, da se prikaže netočna slika njenega finančnega stanja. V ZDA so splošno sprejeta računovodska načela (GAAP), ki urejajo finančno poročanje za družbe, postavila standarde za nadzor manipulacije računovodskih izkazov s klasifikacijo najemnih pogodb. Računovodstvo najema GAAP zahteva od računovodij, da za najem uporabijo štiristopenjski test, da ugotovijo, ali ga je treba razvrstiti kot poslovno ali kapitalsko obveznost.
Na splošno obstajata dve vrsti poslovnih najemov, ki vključujejo operativni najem in kapitalski najem. Najemna pogodba podjetju omogoča najem opreme za mesečno plačilo brez dokončnega nakupa opreme. Če najemna pogodba daje podjetju pravico do uporabe opreme za določen čas brez lastninske pravice, se mesečno plačilo šteje za obratovalni strošek. Odhodek se odpiše kot redni letni poslovni odhodek in se odraža v izkazu poslovnega izida družbe.
Če se najemna pogodba konča s podjetjem, ki je lastnik opreme, ali družbi omogoči nakup opreme po znižani ceni ob izteku najema, se najem šteje za kapitalsko obveznost. V tem scenariju ima najem več skupnega z dogovorom o dolgoročnem financiranju kot s pravim najemnim dogovorom. Kapitalski najem ustvari sredstvo in obveznost v bilanci stanja družbe. Podjetje mora vsako leto amortizirati sredstvo in lahko odšteje le obresti, plačane za najem.
Podjetja raje razvrščajo najeme kot poslovne odhodke, da jih obdržijo zunaj bilance stanja. Plačilo najemnine v izkazu poslovnega izida je videti kot kratkoročni odhodek, ki ga je mogoče kadar koli opustiti, če mora podjetje zmanjšati stroške, da ohrani dobičkonosnost. Nasprotno pa obveznost v bilanci stanja vpliva na finančni položaj podjetja, saj gre za obveznost z večletnim učinkom, ki je pogosto ni mogoče preklicati brez večjih stroškov.
Računovodstvo najema po GAAP je bilo spremenjeno, da se prepreči manipulacija bilance stanja zaradi napačne klasifikacije najema. Finančni standardi v ZDA zdaj zahtevajo od računovodij, da uporabijo štiristranski test za najemne pogodbe, preden jih razvrstijo kot poslovne ali kapitalske. Če najemna pogodba vsebuje katero koli od štirih meril preizkusa, jo je treba ustrezno razvrstiti kot kapitalsko obveznost po računovodskih standardih GAAP.
Dve od meril za obračunavanje najema GAAP za kapitalske najeme se nanašata na razpolaganje z opremo ob koncu pogodbe. Če ima podjetje opremo v lasti ali ima možnost nakupa opreme na koncu po ugodni ceni, se najem šteje za kapital. Prav tako se pogodba šteje za kapitalsko obveznost, če je sedanja vrednost najemnin več kot 90 odstotkov poštene tržne vrednosti opreme ali če je trajanje najema več kot 75 odstotkov življenjske dobe sredstva.