Hipoteke so posebna vrsta posojila, ki se daje posebej za nakup hiše ali nepremičnine. Posojilodajalci uporabljajo nepremičnino kot zavarovanje za posojilo. V zameno lahko posojilodajalec posojilojemalcu posodi več denarja po nižji obrestni meri. Hipotekarni posredniki zaslužijo s prodajo hipotekarnih posojil potencialnim kupcem stanovanj. Dobiček hipotekarnega posrednika se imenuje provizija za začetek ali premija pribitka.
Ideja ali koncept, ki stoji za premijo razmika donosa, je motivirati hipotekarne posrednike za prodajo posojil. Subjekti, ki jih sponzorira vlada (GSE), vključno s Fannie Mae in Freddie Mac, običajno uporabljajo premije razmika donosnosti, da spodbudijo hipotekarne posrednike za prodajo določene vrste posojila. Hipotekarni posrednik v zameno posojilojemalcu potisne določeno vrsto posojila. Na primer, posojilo, ki znaša 100,000 ameriških dolarjev (USD) s ceno 101.00 % donosa, ima vgrajen rabat za originatorja posojila v vrednosti 1 odstotek vrednosti posojila; originator je hipotekarni posrednik ali banka, ki daje posojilo.
Na primer, GSE bodo morda želeli usmerjati posojilojemalce v določen razred obrestnih mer. Da bi hipotekarne posrednike spodbudili k promociji tega razreda, bodo GSE povečale premijo razmika donosa za obrestno mero, na katero ciljajo. Na primer, 5.00-odstotno posojilo ima lahko premijo razpona donosa 1%. Vendar pa bo 5.50-odstotno posojilo imelo premijo razmika donosa 1.24 %, posojilo v višini 6.10 % pa ima lahko premijo razmika donosa 95 %. Ni vedno jasne povezave med premijo razmika donosa in obrestno mero, ki jo plača posojilojemalec.
Premije za razpon donosa se uporabljajo tudi kot način za spodbujanje hipotekarnih posrednikov ali bank na drobno, da izdajo več posojil za določene programe posojil. Na primer, dolgoročne hipoteke s fiksno obrestno mero posredniku pogosto plačajo veliko višjo premijo razmika donosa kot hipoteka s krajšim rokom ali nastavljivo obrestno mero. Povezava je odvisna od posojilnega programa, ki ga GSE promovira.
Premije razmika donosov, ki se uporabljajo kot orodje za spodbujanje hipotekarnih posrednikov, same po sebi niso slabe. Zakonodajalci skrbijo, da posojilodajalci in posredniki morda ne bodo pošteno in dosledno razkrili dolarskega zneska premije. Zaradi zakonov v ZDA morajo hipotekarni posredniki razkriti premijo razmika donosa glede na resnico v posojilnem dokumentu, ki ga mora posojilojemalec parafirati pred začetkom papirologije za posojilo.