Ko razmišljate o prodaji in zamenjavi poslovnih ali naložbenih nepremičnin, bi bilo morda pametno razmisliti o obratni zamenjavi. Ta način izmenjave premoženja, znan tudi kot povratna menjava 1031 ali povratna menjava 1031, je rezultat davčnega postopka 2000–37, zveznega davčnega zakona, ki je bil v ZDA sprejet septembra 2000.
Izmenjava 1031 je »varni pristan«, ki ga je ustanovila IRS, da bi omogočila okoliščine, ki bi davkoplačevalcem omogočile, da izkoristijo finančno privlačno in potencialno donosno priložnost za nakup nove in prodajo stare naložbene ali poslovne nepremičnine. Zamenjava 1031 poleg povratnih menjav zajema številne transakcije z lastnino. Nepremičnine, ki so daleč najpogosteje menjavano blago, lahko vključujejo poslovne zgradbe, skladišča, stanovanjske stavbe itd. Nezazidana zemljišča se lahko vključijo tudi v povratno menjavo 1031, če je parcela na ustrezno urejenem območju.
V bistvu je povratna menjalna transakcija 1031 metoda, pri kateri posameznik ali konzorcij kupi nadomestno nepremičnino, preden je opravljena prodaja opuščene nepremičnine in brez negativnih davčnih učinkov. Priznani dobiček ali izguba takega posla s strani davčne službe (IRS) se odloži za nedoločen čas, ob predpostavki, da so izpolnjeni vsi pogoji in roki zamenjave. Ta možnost prenosa nepremičnine predstavlja pravno izogibanje tistemu, kar je pogosto znaten davek na kapitalski dobiček. Nadomestno premoženje pa mora biti enake ali večje vrednosti od odpuščene nepremičnine.
Pri povratni zamenjavi je lastninska ali listina bodisi nadomestne nepremičnine bodisi odstopljene lastnine za plačilo »parkirana« ali jo ima pooblaščeni imetnik naslova bivališča (EAT) za izmenjavo do 180 dni. Po tem času, če odstopljeno premoženje ni prodano, se lahko transakcija obrnjene menjave 1031 razveljavi in vsi kapitalski dobički, ki izhajajo iz transakcije, se pripoznajo in obdavčijo. Povratna zamenjava 1031, ki traja dlje kot 180 dni, na primer nepremičnina v gradnji ali prenovi, se lahko izvede, vendar lahko revizija IRS transakcijo zavrne. Kupci nadomestne nepremičnine lahko ponovno sklenejo še eno povratno menjavo 1031, če se ugotovi, da odpuščena nepremičnina ne bo prodana v roku 180 dni. Spet pa lahko IRS priznava takšne nadaljnje menjalne transakcije ali pa tudi ne.
Medtem ko se kateri koli vrsti poslovnih ali naložbenih nepremičnin lahko zagotovi varen pristan z uporabo borze 1031, so najpogostejše nepremičnine, saj jih IRS najpogosteje priznava kapitalske dobičke.