Najemna pogodba je pogodba, v kateri nekdo, najemnik, plača pravico do posesti druge osebe, najemodajalca. Ta najem se šteje za najem z finančnim vzvodom, če je najemodajalec to nepremičnino kupil z nekaj lastnega denarja, preostanek pa si je izposodil pri finančni instituciji. Znesek, ki ga mora najemodajalec dati v predplačilo začetne cene, je običajno vsaj 20 %, lahko pa tudi do 40 %. Potem, ko najemnik plača za uporabo nepremičnine, najemodajalec ta plačila uporabi za odplačilo posojila za nepremičnino.
Najem z finančnim vzvodom je dvodelni finančni proces. Najem in posojilo sta ločeni pogodbi. To pomeni, da čeprav denar za odplačilo posojila banki izvira od lizingojemalca, je lizingodajalec tisti, ki je odgovoren, če posojilo zapade v zamudo. Nasprotno, ko je posojilo odplačano, je najemodajalec v celoti lastnik nepremičnine, vendar je najem lahko še vedno v veljavi. Najemnik bo ta najemnina plačeval najemodajalcu, dokler velja najem.
V večini primerov najema z finančnim vzvodom bo posojilo oddano brez regresa do najemodajalca, ki se giblje od 60 % do 80 %. To pomeni, da lahko bančna institucija v primeru neizpolnjevanja obveznosti najemodajalca izterja premoženje in prihodnja plačila najemnika. Če to ne pokrije stanja posojila, je treba razliko šteti kot izgubo posojilodajalcu. To pomeni, da se posojila brez regresa dajejo samo kreditno sposobnim posojilojemalcem, zadevna nepremičnina pa mora biti nepremičnina visoke vrednosti. +
V okviru najema z finančnim vzvodom imajo vse vpletene strani svoj niz ugodnosti. Najemnik ima pravico do uporabe predmetne nepremičnine, vendar ni odgovoren za njeno vzdrževanje. Najemodajalec ima lastninske pravice do te nepremičnine, vključno z znatnimi davčnimi ugodnostmi. Prav tako ima pravico, da na podlagi določenih odpovednih klavzul v pogodbi odpove najem in ponovno prevzame nepremičnino v posest. Posojilna institucija prejme med posojilom visoke obresti, skupaj z lastniškimi pravicami do nepremičnine in vsemi poznejšimi najemninami, če najemodajalec ne bi izplačal posojila.
Čeprav obstaja veliko drugih vrst, se najpogostejša vrsta najema z finančnim vzvodom opravi z najemnim domom. Ena stranka položi polog in najame posojilo, da pokrije preostale nakupne cene doma. Ta oseba nato odda dom drugi stranki, ki bo v njem živela. S plačili najemnine druge osebe prva odplača hipoteko za dom. Če posojilo zapade v zamudo, bo banka stanovanje zasegla in prevzela pravice do plačil najemnine.