Loan-to-value (LTV) je razmerje, ki prikazuje razmerje med zneskom posojila in vrednostjo nepremičnine. To razmerje dobimo tako, da se znesek posojila deli s prodajno ceno nepremičnine ali ocenjeno vrednostjo nepremičnine. Uporabi se nižji od obeh zneskov.
LTV je eden od mnogih dejavnikov, ki jih posojilodajalci uporabljajo pri odločanju, ali bodo odobrili hipoteko ali ne. LTV je izražen v odstotkih. Na primer, posojilo v višini 50,000 $ za dom v vrednosti 100,000 $ ima LTV 50 odstotkov. Za hipoteko lahko rečemo, da ima visok LTV, če je znesek posojenega denarja visok glede na predplačilo posojilojemalca ali lastniški kapital v nepremičnini. Na primer, če posojilojemalec zagotovi polog v višini pet odstotkov in je hipotekarni znesek 95 odstotkov prodajne cene, se šteje, da ima posojilo visok LTV.
Posojilodajalci običajno gledajo na posojila z visokimi LTV kot bolj tvegana od tistih, pri katerih posojilojemalci ponujajo višja predplačila ali imajo večje količine lastniškega kapitala. Z vidika posojilodajalca ima posojilojemalec z manj denarja, vloženega v stanovanje, manj izgube zaradi neplačila posojila kot posameznik, ki je dal večji polog ali ima pomemben lastniški kapital v nepremičnini. Posojilodajalci pogosto zahtevajo od posojilojemalcev posojil z visokimi LTV, da pridobijo hipotekarno zavarovanje. Ta vrsta zavarovanja pomaga zaščititi interese posojilodajalca, če posojilojemalec ne izplača posojila.
Ko mora posojilojemalec visokega LTV posojila kupiti hipotekarno zavarovanje, se skupni strošek hipoteke poveča. Visoka LTV posojila imajo pogosto tudi višje obrestne mere. V nekaterih primerih se posojilojemalcem morda težje izpolnijo pogoje za posojila z visokim LTV kot za posojila z nižjimi LTV.
Ocenjevanje lahko igra pomembno vlogo pri kateri koli vrsti hipotekarnega posojila. Pri visokem LTV posojilu je posebej pomembna ocenjena vrednost, saj lahko ogrozi posel. Na primer, če ima kupec petodstotno predplačilo za dom v vrednosti 200,000 $, potrebuje posojilo v višini 190,000 $. Če se posojilodajalec strinja, da bo zagotovil posojilo v višini 95 odstotkov ocenjene vrednosti in je ocena nepremičnine le 195,000 $, bi znesek posojila znašal le 185,250 $. To je 4,750 $ manj, kot mora posojilojemalec zapreti nepremičnino.
Če se nepremičnina oceni za manj kot znesek posojila, ki ga kupec potrebuje, lahko celoten nakup nepremičnine propade. Včasih pa lahko posojilojemalec pravočasno prenese transakcijo na drugega, prizanesljivejšega posojilodajalca, da posel ne pade. Uporaba hipotekarnega posrednika lahko olajša prehod k novemu posojilodajalcu, saj imajo posredniki običajno številne stike s posojilodajalci in lahko posojilojemalcem pogosto pomagajo dokaj hitro zamenjati posojilodajalca.