Listinjenje je proces združevanja ali združevanja različnih vrst dolžniških instrumentov z namenom prodaje instrumentov za denar. Kot del procesa se kombinirana vrednost svežnja dolžniških instrumentov uporablja za pretvorbo združenja v izdajo obveznic, ki jo lahko nato kupijo vlagatelji. Na splošno skrbnik opravi začetni nakup svežnja, nato pa proda obveznico enemu ali več vlagateljem.
Ni nujno, da vrsta dolžniških instrumentov, vključenih v listinjenje, so podobni dolgovi, da bi bili vključeni v sveženj. Posel listinjenja lahko vključuje tako različne dolgove, kot so hipoteke, avtomobilska posojila ali dolg s kreditno kartico. V bistvu je glavna kvalifikacija za vključitev ta, da bodo dolžniški instrumenti, vključeni v sveženj, še naprej ustvarjali prihodke iz plačil, prejetih na podlagi dolga, kot tudi vseh obresti, ki se uporabljajo za neporavnano stanje.
Ta vrsta hipotekarne strategije je razmeroma pogosta. Banke, finančna podjetja in konzorciji vlagateljev pogosto sodelujejo v procesu listinjenja. Za posamezne dolžnike je prenos lastništva dolga lahko popolnoma pregleden ali pa ne zahteva nič drugega kot spremembo naslova, na katerega se nakazujejo plačila. Na splošno projekt listinjenja ne vodi do zvišanja obrestnih mer.
Lepota uporabe postopka listinjenja za ustvarjanje MBS ali hipotekarno zavarovanega vrednostnega papirja je v tem, da bo naložba ustvarila reden tok prihodkov v daljšem časovnem obdobju. Vlagatelji prejmejo ta denarni tok iz plačil obresti in glavnice, ki jih opravijo posojilojemalci. MBS lahko vključuje tako stanovanjske kot poslovne hipoteke.
Kot pri vsakem premoženju zavarovanega vrednostnega papirja obstaja določena stopnja tveganja za vlagatelja. Ker so izdaje obveznic podprte z dolžniškimi instrumenti, vedno obstaja možnost, da eden ali več dolžnikov ne bo plačal posojila, hipoteke ali dolga s kreditno kartico. Vendar pa vlagatelji, ki redno vključujejo naložbe v listinjenje kot del svojih poslovnih praks, običajno sprejmejo ukrepe za zmanjšanje možne izgube zaradi neplačila, včasih pa vključujejo tudi nekakšno zagotovilo skrbnika v določilih in pogojih, ki veljajo za prodajo. To lahko pomaga zmanjšati možnosti posedovanja nelikvidnega sredstva in povzroči izgubo v podvigu.