V Združenih državah je listina o skrbništvu listina, s katero se prenese lastninska pravica na zasežene nepremičnine bodisi tistemu, ki je dražil na dražbi, bodisi posojilodajalcu, če nobena ponudba ne ustreza ali presega neporavnani dolg. Listina o skrbništvu se bistveno razlikuje od pogodbe o kupčiji in prodaji, ki prenaša lastninsko pravico od prodajalca do kupca v tradicionalni nepremičninski transakciji, ker ne vključuje večine zavez in jamstev, ki jih najdemo v pogodbi o kupčiji in prodaji.
Večina prodaj nepremičnin v Združenih državah se financira s posojilom, pogosto zavarovanim s hipoteko in zadolžnico. V primeru, da kupec ne izplača posojila, je posojilodajalec regres, da prevzame nepremičnino in jo proda na dražbi. Približno 20 zveznih držav zahteva, da posojilodajalec vloži tožbo proti posojilojemalcu, da izvede vrnitev v posest, ki se običajno imenuje sodna izvršba, ker postopek poteka pod nadzorom sodišča.
Preostale države pa dovoljujejo postopek, ki se imenuje nesodna izvršba, v katerem se lahko premoženje vrne in proda, ne da bi bilo treba pridobiti dovoljenje sodišča. V teh državah je pogodba o zaupanju dana tretji osebi – skrbniku – kot zavarovanje za plačilo posojila. Skrbniška listina pooblašča upravitelja, da začne postopek izvršbe, potem ko posojilodajalec potrdi, da je posojilo v zamudi, in se razlikuje od skrbniške listine, ki nastane šele, ko je nepremičnina zasežena in prodana na dražbi.
Kadar je nepremičnina zasežena v nesodnem postopku, je skrbnik odgovoren za prodajo nepremičnine za poplačilo dolga. Vsaka država ima svoje zahteve, na splošno pa je treba posojilojemalca najprej opozoriti, da je posojilo v zamudi. Če med posojilojemalcem in posojilodajalcem ni mogoče skleniti dogovorov, fiduciar nadaljuje s prodajo, objavi javno obvestilo in izvede samo prodajo, ki je običajno dražba, ki jo vodi skrbnik na stopnicah sodišča v okrožju, v katerem nepremičnina se nahaja. Nepremičnina se proda tistemu, ki ponuja visoke cene, čeprav se običajno zgodi, da če je zmagovalna ponudba nižja od zneska, dolgovanega za posojilo, se lastnina na nepremičnini vrne posojilodajalcu.
Po izvršilni dražbi se lastninska pravica na nepremičnini prenese s skrbniškim listom, ki je listina, ki jo pripravi skrbnik, s katero prenese lastninsko pravico na zmagovalnega dražitelja ali na posojilodajalca, če je visoka ponudba nižja od neporavnanega dolga. To se razlikuje od pogodbe o kupčiji in prodaji, ki spremlja tradicionalno prodajo nepremičnine, ki jamči, da je lastninska pravica brez zastavnih pravic ali drugih obremenitev, kar je običajno zagotovljeno z zavarovanjem lastninske pravice.
Skrbniški list pa po drugi strani prenese lastninsko pravico na nepremičnino brez kakršnega koli zastopanja ali jamstva glede obstoja drugih oblakov na lastnini in ni krit z zavarovanjem lastninske pravice. Zato strokovnjaki s tega področja priporočajo, da začetni vlagatelji v nepremičnine ne kupujejo zasežene nepremičnine na dražbi, temveč od posojilodajalcev samih po prevzemu lastninske pravice na nepremičnini, ko bo lastninska pravica prenesena s pogodbo o kupčiji in prodaji.