Lastnik izključne služnosti, znane kot imetnik, ima omejen interes na zemljišču, ki ga ima kdo drug v lasti ali v lasti. Služnost je pogosto omejena na uporabo ali uživanje premoženja, do katerega je upravičen samo imetnik izključne služnosti. Imetniku ne daje pravice do posesti zemljišča. Nasprotno je neizključna ali skupna služnost, pri kateri lahko več imetnikov služnosti uporablja zemljišče v lasti drugega. Pogosto so to javne služnosti, ki se običajno podelijo komunalnim podjetjem.
Pri izključnih služnostih je treba opozoriti predvsem na to, da lastnik zemljišča nima pravice posesti. Imetnik ima nepolastni delež, kar pomeni, da zemljišča ne more zasesti ali lastniku preprečiti njegove uporabe. Izjema od tega pravila je pogosto, ko lastnik posega v uporabo imetnika služnosti ali dovoli drugim, da storijo enako. V teh primerih lahko imetnik pogosto sproži sodni postopek, da prepreči vmešavanje lastnika ali drugih.
Trije načini, ki se najpogosteje uporabljajo za ustvarjanje izključne služnosti, vključujejo oporoko, pogodbo ali listino. Običajno je služnost nujna v pisni obliki, saj gre pri njem za delež zemljišča. Izključna služnost se lahko ustvari implicitno v omejenih okoliščinah, tudi če ni pisnega dokumenta. Na primer, služnost zaradi nuje je običajno implicirana, če imetnik živi na nepremičnini, ki nima izhoda na morje, in mora za dostop do ceste prečkati sosednjo nepremičnino, ki je v lasti nekoga drugega. Ko je ustvarjena, je služnost pogosto pritrjena na zemljišče in se z njim prenese.
Služnosti so lahko pritrdilne ali negativne. Afirmativne služnosti navadno zavezujejo lastnika zemljišča, da dovoli dostop ali nekaj naredi, in daje imetniku pravice, da nekaj stori. Negativne služnosti so tiste, pri katerih lastniki zemljišč obljubljajo, da ne bodo storili ničesar v korist imetnika. Pogost primer je pravica soseda, ki ima služnost, da prepreči sosednjemu lastniku zemljišča pri gradnji konstrukcije ali ograje, ki bi ovirala pogled.
Nepravilna uporaba izključne služnosti, bodisi s strani lastnika ali imetnika zemljišča, lahko povzroči pravne spore. Pisni dokument, ki jasno ustvarja služnost in jo podrobno opisuje, lahko pogosto prepreči potrebo po sodišču. Na podlagi okoliščin je pogosto težje dokazati, da implicitna služnost obstaja ali ne.