Hipotekarni upnik je subjekt, ki deluje kot posojilodajalec posojilojemalcu z namenom nakupa nepremičnine. Pri nepremičninski transakciji posojilodajalec predujme potrebna sredstva posojilojemalcu ali hipotekarnemu upniku, da bi zaključil posel. Ker je nakup stanovanja pogosto dolgotrajen podvig, posojilodajalec in posojilojemalec začneta poklicno povezavo, ki se nadaljuje ves čas posojila. Hipotekarni upniki imajo dejansko na voljo sredstva za oddajo posojila in jih ne smemo zamenjati s tako imenovanimi hipotekarni “zastopniki”. Hipotekarni agenti ne posojajo denarja in ne dajejo nobenih posojil; preprosto delujejo v imenu dejanskih posojilodajalcev.
Funkcija hipotekarnega upnika je precej enostavna. Posojilodajalec pomaga hipotekarju pri iskanju ustreznega stanovanjskega posojila, določi ustrezno obrestno mero in rok posojila, ki ustrezata posojilojemalčevim potrebam in finančnim zmožnostim, obdela in zavaruje zahtevano dokumentacijo ter na koncu financira posojilo. Celoten postopek izposoje se zaključi ob zaključku, ko posojilodajalec zagotovi sredstva za nepremičnino in se zastavni upnik strinja, da bo poplačal nastali dolg. Pred zaključkom posojila morajo posojilojemalci podpisati posojilno pogodbo, ki daje posojilodajalcu varen interes za dom ali nepremičnino. Preprosto povedano, obe strani se morata dogovoriti, da bo stanovanje ali zemljišče služilo kot zavarovanje za bližajoče se posojilo.
Če pride čas, ko posojilojemalec ne more izpolniti svoje zahteve po poplačilu dolga, lahko hipotekarni upnik prevzame zastavljeno nepremičnino. V takih primerih ima hipotekarni upnik tudi pravico tožiti hipotekarni denar. Dokler hipoteka ni v celoti plačana, ima posojilodajalec terjatev, ki je zavarovana s hipoteko. Standardno zdravilo za posojilodajalca v primeru neplačila je izvršba.
Ko je nepremičnina v ZDA zaprta, se običajno obravnava na enega od dveh načinov: sodna prodaja ali pooblastilo za prodajo. V obeh primerih nepremičnino proda hipotekarni upnik, ki nato uporabi izkupiček od prodaje za poplačilo preostalega hipotekarnega dolga. Ponekod je na voljo stroga zasega, pri čemer ima posojilojemalec določen čas za odplačilo dolga; če tega ne stori, lastništvo nepremičnine preide na hipotekarni upnik, ki ga ni dolžan prodati.
Za posojilojemalce je pomembno, da se zavedajo, da je potrebna pravočasna predložitev vseh hipotekarnih plačil, da se izognejo zasegi. Poleg tega kupljena nepremičnina ali dom v resnici ni last posojilojemalca, dokler dolg ni v celoti plačan. Za uresničitev resničnega lastništva stanovanja je treba posojilo plačati v celoti. To ni vedno lahka naloga, vendar se bo dolgoročno izplačala.