Hipotekarni depozit je znesek denarja, ki ga kupec stanovanja plača v gotovini za dom, preostali del denarja pa hipotekarna družba zagotovi kot posojilo. Razmerje med hipotekarnim depozitom in celotno kupnino je znano kot razmerje med posojilom in vrednostjo. Trg posojil se je v preteklosti nihal sem ter tja, da bi poskušal najti pravo razmerje. Če je previsok, potencialni kupci stanovanj težje zberejo potrebna gotovina; nasprotno, če je prenizka, so posojilodajalci izpostavljeni povečanemu tveganju izgube, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti.
Osnove hipotekarnega depozita so preproste. Če kupec stanovanja želi hipoteko za nepremičnino v vrednosti 100,000 ameriških dolarjev (USD), hipotekarni posojilodajalec pa zahteva 15-odstotni depozit, potem je posojilo za 85,000 dolarjev (USD), kupec pa zagotovi preostalih 15,000 dolarjev (USD). To ureditev je mogoče opisati na dva načina: 15-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo ali 85-odstotno hipoteko.
Zbiranje gotovine za hipotekarni depozit je lahko eden najtežjih delov pri nakupu prvega doma. To je zato, ker mnogi posojilojemalci pred nakupom živijo v najetih stanovanjih, kar pomeni, da najemnina požre veliko njihovega dohodka in otežuje varčevanje. Srečni kupci stanovanj, ki prvič kupujejo stanovanje, si lahko denar za polog izposodijo od staršev ali drugih sorodnikov.
Morda se zdi, da bi posojilodajalci šli bolje, če bi zahtevali nižji depozit, ker je to bolj privlačno za posojilojemalce in ker pomeni, da bodo skupne obresti za posojilo višje. Vendar pa obstajata dve glavni pomanjkljivosti nižjih vlog, zaradi katerih mnogi posojilodajalci raje zahtevajo večje vloge. Prvi razlog je, da se posojilojemalci, ki so prihranili večji depozit, morda zdijo bolj finančno odgovorni in zato bolj verjetno odplačajo. Ironično, drugi razlog vključuje posojilojemalce, ki posojila ne odplačajo oziroma ne morejo.
Manjši kot je depozit, manjši je začetni razkorak med vrednostjo stanovanja in denarjem, ki ga dolguje posojilojemalec. Manjša kot je ta vrzel, večje je tveganje, da nihanja na stanovanjskem trgu pomenijo, da tržna vrednost hiše pade pod znesek, ki še ostane na hipoteki, zlasti v primeru hipoteke z odplačevanjem obresti, kar je znano kot negativni lastniški kapital. To ustvarja tveganje, da se lastnik stanovanja ne bo mogel preseliti, saj se prodajna cena ne bo dvignila dovolj za poravnavo hipoteke. Prav tako ustvarja tveganje, da če je posojilodajalec prisiljen zaplesti, prodaja stanovanja ne bo zbrala dovolj denarja za vračilo neporavnanega posojila.
Kljub tem tveganjem so nekateri posojilodajalci zahtevali nizke vloge, ki znašajo le 5%. Drugi so ponudili 100-odstotne hipoteke, kar pomeni, da depozit ni potreben, medtem ko so nekateri ponujali celo posojila v višini več kot 100 %, kar pomeni, da je posojilodajalec plačal celotno kupnino in nato posojilojemalcu posodil nekaj dodatnega denarja. Po finančni krizi, ki se je začela v letih 2007 in 2008 in so jo sprožili hipotekarni vrednostni papirji, povezani s posojili z visoko stopnjo neplačila, je večina posojilodajalcev prenehala ponujati takšna posojila.