Dolžniški vzvod je proces ustvarjanja ravnovesja med ustvarjenim dolgom in donosom, ki je pridobljen iz naložb, pridobljenih z ustvarjanjem tega dolga. Splošna ideja za izkoriščanje dolga je preprečiti vezavo preveč sredstev pri nakupu, hkrati pa še vedno povečati donos, ki na koncu izhaja iz naložbene priložnosti. Ta splošna strategija se pogosto uporablja, ko gre za pridobitev nepremičnin z uporabo bančnih posojil kot sredstva za financiranje nakupa.
Najboljši način za razumevanje dolžniškega vzvoda je, da razmislite o primeru, ki vključuje nakup kosa nepremičnine za najem. Namesto da bi uporabil vsa razpoložljiva sredstva za nakup nepremičnine, posojilojemalec uporabi del svojih sredstev za plačilo predplačila za nepremičnino. Preostanek kupnine se financira s hipoteko, ki jo izda banka ali druga finančna institucija.
Ob predpostavki, da se plačila posojila pokrijejo z mesečnimi najemninami, zbranimi z oddajo nepremičnine v najem najemnikom, je posojilojemalec ustvaril ravnotežje med prihodki od nepremičnine in postopnim odplačevanjem dolga, ki je nastal v okviru pridobitve nepremičnine. Posojilojemalec vzporedno gradi lastniški kapital v nepremičnini z uporabo pristopa dolžniškega vzvoda. Hkrati ustvari pozicijo, kjer se ustvari dodatni dobiček, če se nepremičnina na koncu proda po ceni, ki je višja od začetne nakupne cene. Ko se upoštevajo davčne ugodnosti, pristop finančnega vzvoda znatno poveča donosnost naložbe, medtem ko uporablja relativno malo posojilojemalčevih virov.
Enako splošno strategijo dolžniškega vzvoda je mogoče uporabiti z drugimi vrstami sredstev, vključno z nakupom delnic. Dokler donosi zadostujejo za pokritje dolga, ki nastane kot del postopka pridobitve, ima vlagatelj uravnotežen položaj. Ko so delnice na koncu prodane z dobičkom, se vlagatelj ne pojavi le z v celoti poplačanim dolgom, temveč ima za izkaz dobička za trud, ki ne bi bil mogoč brez uporabe pristopa dolžniškega vzvoda.
Čeprav je uporaba dolžniškega vzvoda kot naložbenega orodja pogosto dobra ideja, se je treba spomniti, da lahko volatilnost trga moti proces. Če pridobljena delniška opcija ne deluje, kot je bilo pričakovano, morda ne bo ustvarila dovolj donosa za kritje odplačila posojila, uporabljenega za plačilo delnic. To bo na koncu privedlo do izgube in ne dobička za vlagatelja, saj je treba za odplačilo dolga uporabiti druga sredstva.