Zadružno stanovanje je stanovanjska enota, ki jo lahko oseba zasede po nakupu
Delnice
v
od dohodkov pravnih oseb
ki je lastnik zadruge. Namesto da bi dejansko kupil nepremičnino, rezident kupi samo družbo – v ZDA, običajno družbo z omejeno odgovornostjo (
LLC
) — ki je lastnik stavbe. Ta vrsta bivalne ureditve ima tako prednosti kot slabosti, vendar številne zadruge veljajo za zelo zaželene nepremičnine, zlasti tiste v premožnih soseskah. Čeprav se zadruge pogosto primerjajo s stanovanji, se zadruge močno razlikujejo po načinu lastništva in postopku prijave za bivanje.
Kako deluje
Zadružna stanovanjska hiša je v lasti neprofitne družbe. Ljudje lahko kupijo delnice družbe, kar jim daje pravico do bivanja v določeni enoti stavbe in glasovanja o zadevah, ki zadevajo zadrugo kot celoto. Na splošno velja, da večje je stanovanje, več glasov ima lastnik. Zadruge običajno izvolijo ali imajo vsakega člana, da sodeluje v zastopniškem odboru, ki obravnava vprašanja in uveljavlja statut zadruge. Stanovalci morajo plačevati tudi mesečno pristojbino, ki gre za plačilo hipoteke za stavbo zadruge in krije stroške vzdrževanja, zavarovanja, davke na nepremičnine, nekatere komunalne storitve in plače vseh gradbenih delavcev.
prednosti
Marsikomu je všeč bivalno okolje zadrug, saj imajo običajno nizko fluktuacijo sosedov, za vsa vzdrževanja in popravila poskrbi korporacija, ti pa imajo besedo pri mnogih vidikih stavbe. Poleg tega lahko tako veliko ljudi, ki delajo skupaj, olajša pridobivanje novih storitev od lokalnih vlad ali pridobitev popustov na stvari, kot so komunalne storitve ali storitve čiščenja. Ta vrsta ureditve tudi odpravlja potrebo po zunanjem najemodajalcu, ki lahko pospeši zadeve, kot so popravila ali deložacije. Zadružna stanovanja lahko zagotavljajo storitve, ki jih ni mogoče najti v drugih življenjskih ureditvah, kot so kreditne zadruge, klubi za nakup hrane in načrtovane dejavnosti. Na splošno so zadruge bolj varne kot druge vrste stanovanj in imajo manj primerov vandalizma.
Prenos članstva v zadružnem stanovanju je lahko lažji kot prodaja druge vrste stanovanja, saj mora stanovalec, dokler upravni odbor prodajo odobri, le prenesti borzni list na novega stanovalca. To odpravlja potrebo po papirologiji, kot so listine. Poleg tega so nekatere mesečne pristojbine v nekaterih regijah davčno priznane, in ker je družba običajno neprofitna, se pristojbine običajno ne dvignejo, razen če je treba obdržati ali vzdrževati stavbo.
Slabosti
Ena od primarnih pomanjkljivosti te vrste bivalne ureditve je proces nakupa v eno. Vse morebitne člane zadružnega stanovanja mora odobriti upravni odbor, postopek preverjanja pa je običajno obsežen. Običajno vključuje stvari, kot so vlagateljeva kreditna zgodovina, osebno ozadje, ali ima vlagatelj hišne ljubljenčke ali druge nepremičnine in ali bi bil prosilec združljiv z obstoječimi prebivalci. Deske za zadruge na ekskluzivnih območjih so lahko izjemno selektivne. Prav tako ima upravni odbor pooblastilo za deložacijo stanovalcev, če ne spoštujejo pravil stavbe, in to pogosto stori zelo hitro, če so kakršna koli pravila kršena ali se ne plačajo mesečne pristojbine.
Zadruge imajo tudi številne finančne pomanjkljivosti. Na splošno so predplačila za delnice višja kot pri drugih vrstah stanovanj, banke pa morda oklevajo pri financiranju posojil za delnice, saj niso tako stabilne kot dejanska nepremičnina. To še posebej velja v primeru zakupnih zemljišč, pri katerih družba, ki je lastnik zadruge, zakupi fizično zemljišče, na katerem je stavba zgrajena, vendar ni lastnik. To stanje je tvegano tudi za stanovalce, saj bi se lahko zadruga in vsi stanovalci morali preseliti, če se lastnik zemljišča odloči, da ne bo podaljšal najemne pogodbe. Poleg tega so lahko mesečne pristojbine v nekaterih zadrugah višje kot v nekaterih stanovanjih.
Problem je lahko tudi prodaja ali podnajem. Številne uprave stanovalcem sploh ne dovolijo oddajanja stanovanj v podnajem, tiste, ki pač, pa običajno zahtevajo, da uprava podnajemnika predhodno odobri. Poleg tega nekatere zadruge nadzorujejo, za koliko stanovanj lahko prodajo. Vse to lahko naredi zadruge manj privlačne kot naložbena nepremičnina. Po drugi strani pa številne zadruge ne sprejemajo vlog ljudi, ki ne bodo živeli v stanovanju s polnim delovnim časom, tako da to za lastnike morda ni problem.
V primerjavi s stanovanji
Glavna razlika med zadružnim stanovanjem in stanovanjem je postopek nakupa in lastništvo. Ljudem, ki želijo kupiti stanovanje, ni treba, da jih odobri upravni odbor, tamkajšnji prebivalci pa so dejansko lastniki fizične lastnine in prostora v stanovanju, v nasprotju z delnicami v korporaciji. To pomeni, da jo lahko po želji oddajo ali prodajo. Lastnik stanovanja bo morda moral plačati pristojbine Združenju lastnikov stanovanj (HOA), da skrbi za stroške vzdrževanja in plače osebja, vendar HOA običajno ni tako neposredno povezan z vsemi prebivalci, kot je upravni odbor zadruge. Stanovalci stanovanj imajo običajno manj nadzora nad tem, kaj se dogaja v stavbi, na primer, kdaj skupni prostori dobijo nova tla ali katero storitev najamejo za nego trate.
Finančno gledano je običajno lažje dobiti posojilo ali financiranje za nakup stanovanja kot za zadrugo, saj so stanovanja fizična lastnina in so tako bolj stabilna kot delnice zadruge. Prav tako običajno ni omejitev glede tega, za koliko lahko lastnik proda nepremičnino, zaradi česar so boljša izbira za vlagatelje kot zadruga. Davek na nepremičnine pa se odmeri za vsako posamezno enoto stanovanja, ne pa za celotno stavbo kot v zadrugi, kar je lahko drago.