Amortizacija hipoteke je situacija, v kateri se glavnica hipoteke sčasoma zmanjšuje, ko posojilojemalec občasno plačuje. Na splošno je amortizacija zelo zaželeno stanje, saj če se hipoteka ne odplačuje, to pomeni, da posojilojemalec ne napreduje pri posojilu. V preteklosti je bila večina hipotek zasnovana tako, da se samodejno amortizira, dokler posojilojemalec plača minimalna plačila, čeprav so bile uporabljene tudi nekoliko drugačne ureditve, vključno s hipotekami z negativno amortizacijo in hipotekami z nastavljivo obrestno mero ali samo obrestmi.
Ko posojilojemalec vzame hipoteko, se banka odloči za zneske periodičnih plačil v času trajanja posojila. Vsako periodično plačilo mora v celoti pokrivati obresti in vključevati delež glavnice, ki se odplača hipoteko. Cilj je, da se hipoteka v celoti odplača, kar je eleganten način, da rečemo »odplačano« na koncu posojila.
V primeru, ko ne pride do amortizacije hipoteke, bo treba periodična plačila prilagoditi tako, da posojilojemalec plačuje glavnico. To je lahko presenetljivo za posojilojemalce, saj lahko njihova plačila nenadoma poskočijo.
Amortizacijsko računovodstvo je lahko izjemno zapleteno. Posojilojemalci morajo vedeti o amortizaciji hipotek, da se začne počasi. V prvih letih posojila se večina plačil nanaša na obresti, le majhen odstotek pa gre proti glavnici. Ker se vedno več glavnice odplačuje, obresti upadajo, kar vodi v večjo amortizacijo hipoteke v poznejših letih posojila in posledično povečanje lastniškega kapitala posojilojemalca v hiši.
Mnogi posojilojemalci se usedejo s hipotekarnim kalkulatorjem, ko se pripravljajo na najem posojila, pri čemer vključijo znesek predplačila, znesek posojila in obrestno mero, da dobijo oceno, kako visoka bodo njihova mesečna plačila. . Ena stvar, ki jo je treba upoštevati pri sklenitvi hipoteke, je znesek denarja, ki bo izplačan v času trajanja posojila; s hipotekarnim kalkulatorjem, ki ocenjuje mesečna plačila, je težko videti celotno sliko. Plačila na hipoteko z visoko obrestno mero in dolgoročno lahko zlahka podvojijo znesek posojila ali več, kar je na splošno nezaželeno.
Zaradi zapletenosti obračunavanja amortizacije je večina bank zelo togih glede zneskov plačil. Nekatere banke dejansko kaznujejo posojilojemalce, ki poskušajo vsak mesec preplačati s ciljem hitrejšega odplačevanja hipoteke, medtem ko druge sprejemajo preplačila, vendar jih odvzamejo ob koncu posojila, namesto da bi posojilojemalcu dali odmor pri naslednjem plačilu. . Z drugimi besedami, če posojilojemalec decembra opravi veliko plačilo, se januarski račun ne bo znižal. Namesto tega se bo račun za končno plačilo hipoteke zmanjšal, kar bo skrajšalo življenjsko dobo posojila. Posojilojemalci, ki nameravajo plačati nad minimalnim zneskom, bi morali najti posojilodajalca, ki dovoljuje to prakso.