Faza 2 okoljske ocene lokacije (ESA) je postopek, ki ga je pooblastila vlada ZDA za testiranje komercialnih zemljišč in izboljšav za določitev stopnje onesnaženosti okolja. Izvede se po tem, ko ESA faze 1 ugotovi, da verjetno obstaja kontaminacija. Postopek ocenjevanja pomaga ugotoviti odgovornost kupcev, ki želijo kupiti nepremičnino, in določiti stroške čiščenja.
Do onesnaženja okolja nepremičnin pride, ko nevarne kemikalije ali nafta pronicajo v tla ali se pri gradnji izboljšav uporabijo nevarni materiali. To se lahko zgodi, ko je nepremičnina preblizu proizvodnega obrata, ki na primer odlaga kemikalije v lokalno reko. Gradbeni materiali pogosto vsebujejo onesnaževalce, ki so posledica spreminjanja industrijskih standardov, ki so nekoč odobrili uporabo določenih snovi, da bi ugotovili, da so sčasoma nevarne za ljudi, kot sta azbest in svinčene barve.
Vlada ZDA je določila stroge standarde odgovornosti za kupce poslovnih nepremičnin, tako da je vsak kupec odgovoren za čiščenje kontaminirane nepremičnine, ko je nakup opravljen. Ta odgovornost velja ne glede na to, kdaj je prišlo do kontaminacije, kdo je bil odgovoren za težavo ali ali je bil kupec seznanjen s težavo pred zaključkom prodaje. Edina izjema je, če lahko kupec dokaže, da je opravil skrbno preiskavo nepremičnine, da bi ugotovil kontaminacijo. Če njegova skrbnost ni pokazala rdečih zastav, se šteje za “nedolžnega kupca” in ni odgovoren za čiščenje.
Kupci izpolnijo zahteve potrebne skrbnosti tako, da naročijo ESA za nepremičnino. ESA ima tri faze. Prva faza je preiskovalna. V zgodovini nepremičnine in okolice išče znake vplivov na okolje, kot so bližina proizvodnih obratov, zgodovinski okoljski incidenti in običajna uporaba gradbenih materialov za starost nepremičnine. Če preiskava odkrije kakršen koli problem, se odredi okoljska presoja 2. faze.
Faza 2 okoljske presoje lokacije je faza testiranja. Raziskovalec vzame vzorce tal, podtalnice in površinske vode ter jih testira na nafto, težke kovine, pesticide in topila. Prav tako vzame vzorce gradbenih materialov, uporabljenih pri izboljšavah, in testira kakovost zraka v zaprtih prostorih. Postopek išče svinčeno barvo, radon, živo srebro, azbest, plesen in plesen.
Ameriško združenje za testiranje in materiale (ASTM) postavlja standarde za oceno okolja 2. faze. Za izvedbo preiskave se najame svetovalec, ki kupcu predloži pisno poročilo. Običajno poročilo določa vrsto kontaminacije in stopnjo izpostavljenosti ter nudi strokovno mnenje o korektivnih ukrepih, ki jih je treba izvesti za čiščenje nepremičnine. To je nepogrešljiv del postopka za kupca in mu omogoča, da določi stroške, povezane s čiščenjem, ki ga je odobrila vlada, če se odloči za prodajo.
SmartAsset.