Služnosti dovoljujejo uporabo nepremičnine s strani nekoga, ki ni lastnik, brez prenosa lastništva. Služnost lahko poteka z zemljiščem ali pa je dodeljena posamezniku. Če služnost koristi posamezniku in ni vezana na zemljišče, je znana kot služnost v bruto znesku. Nasprotno pa so pripadajoče služnosti povezane z zemljiščem – ko se zemljišče proda, se služnost nadaljuje z zemljiščem. Ta vrsta služnosti je zabeležena z listino in lastnino, medtem ko služnost v bruto ne.
Služnost v bruto znesku se ne prenese z nepremičnino, ko je prodana, in posameznik, ki ima korist od služnosti, ne more prenesti služnosti. Služnostna pogodba je med dvema posameznikoma, ki podelita služnost na nepremičnini v lasti enega od posameznikov. Lastnina, ki nosi breme služnosti, je služna najemnina.
Lastnik zemljišča A ima na primer ribnik na svoji posesti. Posamezniku B lahko podeli služnost za dostop do ribnika za ribolov. Posamezniku B ni treba imeti v lasti nobene nepremičnine ali živeti v določeni razdalji od lastnika zemljišča A, da bi lahko prejel služnost v bruto znesku.
Posameznik B ne more prodati ali deliti služnosti. Gre za njeno osebno korist. Če lastnik zemljišča A proda svoje premoženje, se služnost ne nadaljuje samodejno. Posameznik B bi se moral obrniti na novega lastnika za novo služnost. Ker je breme služnosti na posesti posestnika A, gre za služabno stanovanje.
Za zaščito obeh strank je nujno dokumentirati služnost v bruto znesku. S pisno sklenitvijo pogodbe o služnosti ter določitvijo obsega in trajanja služnosti se lahko izognemo morebitnim prihodnjim nesporazumom. Brez pisne pogodbe se posamezniki nimajo na kaj opirati, če pride do spora ali nesoglasja.
Služnosti v bruto in pripadajoči služnosti sta obe načrtovani služnosti. Dovoljenje se izda posamezniku ali posameznikom za uporabo nepremičnine. Če nekdo dlje časa uporablja nepremičnino brez dovoljenja, ima lahko za posledico predpisano služnost. To je sovražna služnost in lahko sčasoma povzroči izgubo uporabe ali lastništva zadevnega dela nepremičnine. Najmanjše obdobje sovražne uporabe za vzpostavitev predpisane služnosti se giblje od pet do več kot 30 let, odvisno od lokalne zakonodaje.