Raziskava nepremičnin je skica ali zemljevid zemljišča, ki prikazuje meje posesti in fizične značilnosti, kot so reke, potoki in ceste. Nekatere raziskave beležijo tudi topografske informacije, kot sta nadmorska višina in gostota tal; stanovanjski dokumenti običajno kažejo tudi lokacijo hiš in drugih objektov. V večini primerov se ti zemljevidi obravnavajo kot uradni zapisi in se lahko uporabljajo za reševanje lastninskih sporov, ugotavljanje vrednosti zemljišča in določanje lastniške zgodovine, med drugim. Način priprave anket in kaj natančno vsebujejo se lahko od kraja do kraja razlikujejo, veliko pa je odvisno od vrste zadevne nepremičnine. Glavni cilji – in sicer ustvarjanje stalne evidence o umeščanju zemljišč in lastninskih linijah – so na splošno bolj ali manj dosledni.
Stanovanjske raziskave
Raziskave nepremičnin se lahko izvajajo za stanovanjska, poslovna in nezazidana zemljišča in običajno sledijo nekoliko različnim pravilom v vsaki kategoriji. Ankete o stanovanjih so običajno najpogostejše in prihajajo v dveh osnovnih oblikah. Prva je raziskava »lokacije hiše«, ki jo včasih imenujemo tudi anketa »drive-by«, njen cilj pa je prikazati lokacijo hiše in drugih velikih objektov na posestvu ter orientacijo teh objektov. v odnosu drug do drugega.
Podrobnejše izmere, pogosto imenovane katastrske izmere, običajno vsebujejo veliko več informacij. Medtem ko lokacijski zemljevidi hiš dajejo lastnikom nepremičnin občutek, kaj je prisotno in kje, katastrski dokument običajno daje občutek avtoritete, kar zadeva meje, služnosti in lastninske črte. Geodeti običajno obiščejo nepremičnino in opravijo meritve v realnem času, ki jih primerjajo z arhiviranimi zemljiškimi evidencami, da ustvarijo popolnejšo sliko o tem, kaj se kje nahaja.
Premisleki za poslovno zemljišče
Zemljevidi poslovnih nepremičnin včasih vključujejo lokacijo stavb in objektov, vendar so običajno osredotočeni na meje con in omejitve uporabe nepremičnin. »Zoniranje« je postopek, ki ga uporabljajo številne lokalne oblasti za nadzor nad tem, kakšne dejavnosti se lahko zgodijo na določenem kosu zemlje. Večina območij je narisana z mrežo na širokih območjih; anketa o nepremičninah lahko lastnikom podjetij da dobro predstavo o tem, kje znotraj te mreže sedijo.
Pomemben del teh raziskav so običajno tudi služnosti in prehodi v lokalni lasti. Številna mesta zahtevajo, da so nekateri deli zemljišč v sicer zasebni lasti zaščiteni pred ovirami, da bi lokalnim uradnikom omogočili dostop do popravil in vzdrževanja stvari, kot so komunalni vodi, sanitarne storitve in plinovodi. Podjetja, ki kršijo ali ovirajo te služnosti, so pogosto kaznovana.
Nepozidana lastnina
Pregledi prostih zemljišč so običajno veliko enostavnejši od stanovanjskih ali poslovnih projektov in v večini primerov vključujejo le malo več kot zapis meja in služnosti nepremičnine. Pomembne so tudi že obstoječe zemljiške pravice. V mnogih gozdovih je na primer drvarjem in naravoslovcem dovoljen prost vstop in uporaba virov; Nerazvita obalna zemljišča imajo pogosto pravico dostopa za lokalne prebivalce. Te informacije so običajno zabeležene pri geodetski meritvi zemljišč kot način spremljanja ne le, kje je zemljišče, ampak tudi, kako se uporablja.
Kdo izvaja raziskave
Lastniki zemljišč lahko pogosto dokaj natančno pripravijo lastne ankete s preučevanjem zemljiških evidenc in pregledovanjem uradnih občinskih dokumentov, vendar tovrstna »domača« anketa verjetno ne bo dokončna. Večina ljudi najame nepristranske geodete tretjih oseb, da pripravijo bolj avtoritativne zemljevide. Ti posamezniki včasih delajo za neodvisna geodetska podjetja, čeprav jih lahko imenujejo tudi sodišča ali drugi vladni subjekti.
Vloga v zemljiških transakcijah
Nepremičninske raziskave se najpogosteje izvajajo pri prodaji zemljišč. Kupci in prodajalci običajno želijo jasno sliko o tem, kje so meje in služnosti, določitev natančnih mej pa lahko pomaga tudi pri določanju poštene cene. Številni lokalni zakoni in odloki dejansko zahtevajo, da prodajalci vključijo tudi uradne ankete v svoje prodajne dokumente. To ustvari trajni, uradni zapis, lahko pa tudi pomaga preprečiti napake ali goljufije.
Pomen za hipotekarne posojilodajalce
Hipotekarni posojilodajalci pogosto želijo anketo, preden bodo posodili denar stanovanjskim ali poslovnim vlagateljem, to pa zahtevajo tudi številne zavarovalnice lastninskih pravic. Tudi če je bilo to storjeno v preteklosti, posojilodajalci običajno želijo nekaj zelo nedavnega, pogosto z datumom v šestih mesecih po datumu zaključka. Posodobljena raziskava nepremičnin bo odražala vse nedavne spremembe nepremičnine, na primer dodajanje ograje ali dovoza; zabeležil bo tudi spremembe uporabe, kot je prehod iz restavracije v poslovno stavbo. Poročilo daje vsem, ki so vključeni v prenos zemljišča, jasno sliko o tem, kaj točno se kupuje, pa tudi posodobljen občutek vrednosti zemljišča v realnem času, ob upoštevanju inflacije in trenutnih cen zemljišč.
Reševanje sporov
Podrobni zemljevidi so lahko tudi zelo uporabni, ko gre za zagotavljanje avtoritativnega pogleda na to, kje točno se zemljišče ene osebe ustavi in začne drugo. Spori med sosedi glede lastninskih mej so precej pogosti. Za sporazumnejšo rešitev spora je morda dovolj že samo premera nepremičnine, toda za večja vprašanja, na primer, ko želi en sosed zgraditi nekaj na zemljišču, za katerega drugi meni, da je njegovo, bo o zadevi morda treba odločati na sodišču. Sodniki v teh primerih skoraj vedno zahtevajo objektivno preiskavo premoženja, ki jo včasih dejansko izvede geodet, ki ga imenuje sodišče. Novejši dokumenti se pogosto primerjajo s starejšimi raziskavami, ki so v spisu pri mestu ali okrožju, da se odloči, kdo je lastnik česa.
Gospodarski spori pogosto uporabljajo te vrste dokumentov, da ugotovijo, kaj je z določeno lastnino mogoče ali ne. Lastnik podjetja, ki želi postaviti nekaj, kot je klavnica ali odlagališče odpadkov – oboje, kar bi vplivalo na druga sosednja podjetja in njihove stranke – lahko naroči raziskavo, da se prepriča, ali je v pravem območju za dejavnost, ali da pojasnimo, ali je dovolj prostora ali ne. Lokalni zakoni običajno zahtevajo določeno razdaljo med tako imenovanimi podjetji “nadlog” in sosedi, raziskava nepremičnin pa je lahko dokončen način za ugotavljanje, ali so te prostorske zahteve izpolnjene.
Prenova
Zlasti ko gre za stanovanjske nepremičnine, so prenove še en pogost razlog za izvedbo ankete. Ljudje, ki želijo dodati stvari, kot so bazeni ali lope, ali ki želijo razširiti prostore navzven, morajo običajno najprej ugotoviti, kje je njihova meja posesti. Lastniki stanovanj, ki nevede posegajo v sosedovo zemljišče, pogosto nosijo stroške podiranja in selitve projektov obnove, kar je lahko zelo drago in neprijetno. V večini primerov to velja tudi za projekte urejanja okolice. Oseba, ki posadi drevesa ali grmičevje na dvorišču, za katerega samo misli, da je njegovo dvorišče, jih morda nevede poda sosedu.
Odmera davka
Številne države in kraji odmerijo davek na nepremičnine na podlagi relativne velikosti in vrednosti zemljišča, številni davčni organi pa se posvetujejo z raziskavami, da bi dobili osnovne številke za oceno. Davek na nepremičnine je pogosto nekoliko zapleten in je odvisen od vrednosti tako zemljišča kot morebitnih struktur. Ankete na tem področju običajno niso povsem dokončne, vendar lahko ponudijo izhodišče. Davčnim uradnikom dajejo dobro predstavo o tem, kako veliko je zemljišče, kar jim lahko pomaga izračunati, koliko je vredno; lastnikom zemljišč lahko dajo tudi občutek o tem, kako bodo odmerjeni davki, in oceno, kaj so verjetno dolžni.