Obdelava hipoteke je dejanje, s katerim se zagotovi, da je vsa dokumentacija za zaključek vloge za hipotekarno posojilo. Vključuje preverjanje, ali so potrebni podatki na voljo, zbiranje manjkajočih podatkov, zagotavljanje, da aplikacija izpolnjuje vse zahteve za posojilo, preverjanje predloženih informacij in drugačno pripravo datoteke za zaprtje. Obdelovalec hipotekarnih posojil tesno sodeluje s prodajalcem, ki sprejme vlogo za posojilo, kot tudi z morebitnimi posojilojemalci. Obdelava hipoteke lahko traja od nekaj tednov do nekaj mesecev, odvisno od vrste posojila. Hipotekarna obdelava poteka pri vseh vlogah za hipotekarna posojila, vključno z nakupi in refinanciranjem, tako za stanovanjske kot poslovne.
Ko prodajalec sprejme hipotekarni zahtevek, se ta pošlje obdelovalcu posojil. Ko obdelovalec posojila prejme vlogo, se začne obdelava hipoteke. Zahtevana razkritja se pošljejo, da jih podpiše posojilojemalec, zbirajo se plačilne liste, pregledujejo se bančni izpiski in kreditna poročila, da se zagotovi, da je posojilojemalec sposoben odplačati posojilo. Številni dokumenti so dobri le za določeno časovno obdobje, zato lahko obdelovalec hipotekarnih posojil zahteva posodobljene različice že predloženih dokumentov.
Ko bo vsa dokumentacija na voljo, bo hipotekarni obdelovalec datoteko pripravil za zapiranje. Obdelovalec se bo obrnil na naslovno družbo in zahteval predhodno izjavo o poravnavi. Te informacije omogočajo hipotekarnemu obdelovalcu, da izvede izračun gotovine do zapiranja in posojilojemalcu poda natančen podatek o tem, koliko bo posojilojemalec plačal ali prejel, ko bodo dokumenti o posojilu podpisani. V nekaterih primerih bo obdelovalec posojila določil tudi čas in lokacijo za podpis.
Velike bančne institucije običajno obravnavajo hipotekarne kredite v podjetju. Majhne banke in kreditne zadruge se pogosto odločijo za obdelavo pogodbenih hipotekarnih posojil, kar pomeni, da oddajo ta korak postopka posojila podizvajalcu. Plačajo določeno provizijo, ki temelji na znesku posojila in vrsti posojila, namesto da imajo več obdelovalcev hipotekarnih posojil stalno zaposleno. Prednost tega je, da manjša banka ali kreditna zadruga plača samo delo, kot ga je treba opraviti; obstajajo znatni prihranki, če ne izplačujejo plač za polni delovni čas, nadomestil in režijskih stroškov za predelovalce osebja.
V nekaterih primerih lahko prodajalec, ki je vzel vlogo za posojilo, najame predelovalce za delo pri njegovih posojilih. Namesto rednega izplačevanja plače se tem obdelovalcem hipotekarnih posojil običajno plača odstotek vsakega posojila, ki se zapre. V tem primeru se obdelovalec hipotekarnih posojil šteje za podizvajalca, ki dela s prodajalcem in ne za redno zaposlenega. Hipotekarni obdelovalec lahko dela izključno z enim prodajalcem ali pa za majhno skupino prodajalcev.