V Združenih državah je listina o zaupanju (ali skrbniški dokument) dokaz dolga. Gre za zapis o prenosu lastninske pravice na nepremičnino na tretjo osebo, ki se hrani kot zavarovanje. To je običajna metoda financiranja vaše nepremičnine v več državah. Je tudi vpisana lastninska listina v javnih evidencah.
Skrbniški instrument določa pravni opis nepremičnine, posojilojemalca in posojilodajalca, znesek posojila, datum začetka in zapadlosti posojila. Določa tudi zamudne provizije, kazni za predčasno odplačilo, nastavljive ali fiksne obrestne mere ter vse pravne postopke ali določbe in zahteve.
Medtem ko večina držav uporablja hipoteko, države, kot je Kalifornija, uporabljajo listino o zaupanju. S tem aktom je skrbnik ustanovljen kot lastnik nepremičnine do popolnega plačila obveznosti. Z drugimi besedami, obstaja sistem treh strank: kupec nepremičnine, ki zaprosi za posojilo, posojilodajalec in skrbnik, ki ima skrbniški dokument v dobri veri za posojilodajalca in posojilojemalca.
Pogosto je kot skrbnik dodeljena lastniška družba. Dokument bodo hranili kot jamstvo za hipotekarno ali posojilno družbo. Ko je premoženje odplačano, bo lastniška družba izdala pogodbo o zaupanju v obliki listine o sprostitvi. Na tej točki se lastništvo prenese na kupca z oznako »v celoti plačano«.
Lastniška družba je v večini transakcij tiho sredstvo in deluje neodvisno od kupca ali posojilodajalca. Le v primeru neplačila posojila bodo vzeli aktiven roll. Takrat bo skrbnik vložil obvestilo o neplačilu, s katerim bo posojilojemalcu dal 90 dni za plačilo morebitnih zaostalih plačil in kazni. Po preteku tega časa in 21-dnevnega obvestila o objavi v časopisu ima skrbnik pooblastilo za prodajo nepremičnine in izkupiček uporabi za poplačilo posojilodajalca.
Medtem ko listina o zaupanju določa lastninsko pravico do skrbnika, ima kupec še vedno pravice in privilegije nepremičnine. Glavna razlika med hipoteko in skrbniškim listom je, da ta dokument omogoča skrbniku, da neposredno zaseže nepremičnino. Ni jim treba tožiti na sodišču.