Zasebni hipotekarni zapisi so posojila, ustvarjena v določenih primerih, ko se nepremičnine prodajajo zasebno. Pri poslih, ki vključujejo zasebne hipotekarne zapise, kupec dobi nepremičnino od prodajalca ali lastnika pod pogojno strukturo posojila, o kateri se dogovorita obe strani. Vpletene stranke bodo podpisale pogodbo, ki je v bistvu opomba in ki služi tudi kot dokaz, da imata stranki določen poslovni dogovor. Običajno se pri tem dogovoru kupec strinja, da bo redno plačeval prodajalcu, dokler posojilo ni poplačano. Po zaključku tega posla pa se lahko imetnik zasebne hipoteke odloči, da v celoti ali delno proda menico tretji osebi.
Obstajajo različni razlogi, zakaj ljudje ustvarijo te opombe, in eden od njih je, da se prodaja nepremičnine hitro zaključi, saj so institucionalna posojila v nekaterih primerih lahko zamudna in/ali težko dostopna. Na primer, poslovne banke, pokojninski skladi ali zavarovalnice imajo lahko stroga merila za podaljšanje hipotekarnih posojil. Mnogi ljudje morda ne izpolnjujejo meril, ki jih določijo te organizacije, kar bi lahko zmanjšalo trg za določene nepremičnine. Ko želi lastnik prodati svojo nepremičnino in je pripravljen prevzeti določeno tveganje, lahko uporabi možnost zasebnih hipotek.
Za prenos nepremičnine s prodajalca na kupca se obe stranki dogovorita o posebnih pogojih in običajno sestavita in podpišeta posojilno pogodbo. Pogoji pogodbe lahko določajo vprašanja, kot so znesek obresti, ki jih je treba plačati, redna stopnja plačila in ali je tedensko, dvotedensko ali mesečno. Obravnavana bodo tudi druga vprašanja, na primer, kaj bo storil prodajalec, če kupec preneha z rednimi plačili ali preprosto ne bo mogel izpolniti nobenih prihodnjih plačil. Ko kupec zamudi pri plačilih, lahko imetnik zasebnih hipotekarnih zapisov običajno zaseže nepremičnino in se lahko odloči, da jo proda nekomu drugemu.
Zasebne hipotekarne zapise je mogoče prodati tudi drugim vlagateljem. Obstaja veliko razlogov, zakaj bi se lahko imetnik zasebne hipoteke odločil prodati tretji osebi. Eden od razlogov je, da zasebni hipotekarni zapisi običajno zagotavljajo reden dohodek, vendar bi imetnik morda želel nujno dobiti pavšalni znesek denarja, da bi zadovoljil takojšnjo potrebo. Ko bo bankovec prodal, bo novi imetnik bankovca prejel redna plačila. O teh poslih se je mogoče tudi pogajati in jih prilagoditi, da se ustvari obojestransko koristen poslovni dogovor.
Obstajajo vlagatelji in podjetja, ki so specializirana za nakup in prodajo zasebnih hipotek. Preden kupi bankovec od trenutnega imetnika, bo vlagatelj običajno ocenil morebitno tveganje, povezano z bankovcem. Ocenil bo tudi vrednost premoženja, ki je podprta z zapisom, in druge dejavnike, kot je finančno stanje plačnika hipoteke. Zasebni hipotekarni zapisi se lahko imenujejo zapisi lastnika za nazaj, zapiski o denarnem toku, zapisi, ki jih financira lastnik, ali zapiski, ki jih financira prodajalec.