Hipotekarni izvedeni finančni instrumenti so vrsta finančnega naložbenega instrumenta, ki je odvisen od osnovne vrednosti hipotek na stanovanje. Vlagatelji kupujejo in prodajajo delnice teh izvedenih finančnih instrumentov, ki imajo številne značilnosti s tradicionalnimi delnicami in vzajemnimi skladi. Medtem ko lahko naložbe v izvedene finančne instrumente podjetjem pomagajo ublažiti tveganje, lahko povzročijo tudi znatne finančne izgube. Hipotekarni izvedeni finančni instrumenti, ki temeljijo na drugorazrednih posojilih, so močno prispevali k recesiji in hipotekarni krizi v Združenih državah (ZDA) v začetku 21. stoletja.
Trg kreditnih izvedenih finančnih instrumentov je velik del svetovnega finančnega trga, hipotekarni derivati pa so le majhen del tega kreditnega trga. Vsaka skupina hipotekarnih izvedenih finančnih instrumentov predstavlja veliko število hipotekarnih posojil in lahko vključuje na stotine ali celo tisoče posameznih stanovanjskih hipotek. Z združevanjem posojil na ta način banke pomagajo zagotoviti priložnosti za lastništvo stanovanj več ljudem, hkrati pa zmanjšajo lastno tveganje finančne izgube, če kupci ne izpolnijo svojih plačilnih obveznosti.
Ko želijo posamezniki zagotoviti stanovanjsko posojilo, se srečajo z banko ali posojilodajalcem, da zaprosijo za hipoteko. Banke posojajo denar posamezniku, nato pa posojila v bistvu prodajo naložbenim podjetjem ali podjetjem za izvedene finančne instrumente. Banka podjetju plača provizijo za to storitev, v zameno pa se podjetje za izvedene finančne instrumente strinja, da prevzame odgovornost za zagotovitev, da banka prejme plačilo za posojilo. Banke izgubijo velik del potencialne nagrade, povezane s temi posojili, a se tudi razbremenijo velikega tveganja. Namesto tega investicijsko podjetje prevzame tako potencialne nagrade kot tveganja.
Investicijska podjetja izvajajo zapletene izračune, ki jim pomagajo pri odločitvi, ali bodo prevzeli določene skupine hipotekarnih izvedenih finančnih instrumentov. Analizirajo hipoteke na podlagi vrednosti stanovanj, obrestne mere in verjetnosti, da bo vsak lastnik stanovanja neplačal. Če je pričakovana izguba manjša od pričakovane nagrade, se bo podjetje odločilo za prevzem izvedenih finančnih instrumentov. V tem primeru bi investicijska družba in njeni vlagatelji lahko zaslužili velike dobičke, če bi vsi lastniki stanovanj plačali po dogovoru ali če bi se vrednost nepremičnin zvišala. Ta podjetja lahko tudi izgubijo denar, če lastniki stanovanj ne izplačajo posojil ali če se vrednost nepremičnin zmanjša.
Številne težave, povezane s hipotekarnimi izvedenimi finančnimi instrumenti, vključujejo drugorazredne hipoteke ali posojila kupcem s slabim kreditom. Da bi dosegle agresiven dobiček in cilje rasti, lahko nekatere banke odobrijo hipoteke posojilojemalcem, ki jih verjetno ne bodo odplačali. To lahko vključuje ljudi z nepreverjenimi dohodki, tiste, ki kupujejo stanovanja po napihnjenih cenah brez lastniškega kapitala, ali kupce, ki imajo slabo zgodovino odplačevanja posojil, ki jih najamejo. Ko se to zgodi, izvedeni finančni instrumenti in investicijska podjetja izgubijo denar. Med recesijo ali drugo gospodarsko krizo bi lahko številni lastniki stanovanj zamudili svoja posojila, kar bi privedlo do znatne finančne izgube za banke, investicijska podjetja in lastnike stanovanj.